Продажи новостроек в курортных городах Крыма в январе—мае 2026 года сократились на 31,6%, в Сочи — на 65%. Это продиктовано снижением туристического потока, логистическими проблемами и разочарованием инвесторов, которым не удается получать ожидаемую доходность. На рынке уже начали появляться объекты со значительными дисконтами, хотя о массовом снижении цен речи пока не идет.

В январе—июне 2026 года в Саках, Феодосии, Ялте и Евпатории было заключено 1,3 тыс. договоров долевого участия, следует из подсчетов bnMAP.pro. Год к году показатель сократился на 31,6%. Ведущий аналитик сети риэлторских агентств «Этажи» Александр Иванов говорит, что в целом спрос на жилье в Крыму весной 2026 года опустился на 10–15%. Но сейчас речь может идти о падении уже в полтора-два раза, полагает он. Гендиректор курортного комплекса «Сансара» в Крыму Анатолий Огарков подтверждает снижение количества потенциальных покупателей.

Интерес к недвижимости в Крыму падает в свете топливных, транспортных и энергетических ограничений, с которыми регион остро сталкивается с мая.

Эти факторы уже привели резкому падению на полуостров туристического потока. Александр Иванов отмечает, что многие инвесторы сейчас также заняли выжидательную позицию. Это может быть связано с логистическими трудностями, рассуждает он.

Директор по продукту девелопера «Реликт» Елена Кондратьева считает, что спрос сокращается на инвестиционные объекты недвижимости вдоль Черноморского побережья в целом. Ключевым фактором сдержанного спроса она считает общее снижение привлекательности направления: «Многие покупатели, уже владеющие объектами, не получили ожидаемой доходности». Это связано с выраженной сезонностью спроса, высокой конкуренцией проектов, отсутствием единого подхода к управлению и ценовой политикой.

Главный аналитик ЦИАН Алексей Попов говорит, что в Сочи количество зарегистрированных в январе—мае в сегменте новостроек сделок год к году сократилось на 65%, до 120. На вторичном рынке было зарегистрировано 2,4 тыс. сделок, снижение год к году — 4%. Господин Иванов обращает внимание, что на рынок Сочи в этом году также давят и внешние факторы: падение турпотока и ограничения в работе аэропорта. Управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Ирина Мошева напоминает, что для курортной недвижимости туризм — один из ключевых драйверов продаж. «Многие покупатели сначала приезжают на отдых, знакомятся с рынком и только затем принимают решение о покупке»,— говорит она.

Корреляцию между колебаниями туристического спроса и продажами жилья хорошо можно проследить на примере Анапы, количество прибытий в которую в этом году резко растет.

В то же время в январе—мае 2026 года здесь, согласно bnMAP.pro, на первичном рынке заключено 800 сделок — год к году показатель вырос сразу на 60%.

Александр Иванов отмечает, что на вторичном рынке Сочи уже появились объекты с дисконтом 15–20% — это инвестиционные квартиры. Застройщики, по словам эксперта, также начали активно предлагать скидки. Хотя Елена Кондратьева считает, что корректировка цен на Черноморском побережье в целом носит избирательный характер. Они снижаются на объекты, в которых изначально были завышены.

На среднерыночных значениях колебания пока не сказались. Средняя стоимость первичного предложения в Сочи в январе—мае 2026 года, согласно ЦИАН, составила 747 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись год к году на 5%. Вторичные лоты в то же время подешевели на 1%, до 318 тыс. руб. за 1 кв. м. В bnMAP.pro отмечают, что на первичном рынке Крыма в целом средняя стоимость первичного предложения в первом полугодии составила 276,7 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись год к году на 6,1%.

Ирина Мошева отмечает, что восстановление спроса на недвижимость Черноморского побережья зависит от множества внешних факторов. В случае решения транспортных проблем интерес к региону, по ее мнению, вырастет быстро. В долгосрочной перспективе потенциал Сочи остается высоким, так как это главный российский курорт на Черном море с ограниченным предложением земли под новую застройку, продолжает эксперт. Руководитель продаж зарубежной недвижимости Ricci Ксения Сорокина также склоняется к тому, что сформировавшийся на рынке курортной недвижимости негативный тренд не станет долгосрочным: предпосылок пока нет.

Александра Мерцалова