Das hat auch Auswirkungen auf den jeweiligen Immobilienmarkt. Viele der beliebten Regionen sind heute schon dicht besiedelte Großstädte, in denen jetzt noch für zehntausende Menschen zusätzlich Platz geschaffen werden muss. Das wird für alle Beteiligten eine Herausforderung: Städte müssen entsprechendes Bauland ausweisen oder stärker als bisher üblich in die Höhe bauen.

Dort, wo die Bevölkerung am stärksten schrumpft, sieht es genau umgekehrt aus. Schon heute haben ländliche Gebiete im Osten die geringsten Mieten, die niedrigsten Quadratmeter-Preise für Hauskäufer und die höchsten Leerstandsquoten. All diese Werte dürften sich in den kommenden zehn Jahren noch verbessern.

Münster ist heute schon eine einsame Insel im nördlichen Nordrhein-Westfalen. Während um die Universitätsstadt herum die Mieten und Immobilienpreise erschwinglich sind, ragt die Großstadt preistechnisch heraus. Mit 4450 Euro pro Quadratmeter und einer durchschnittlichen Kaltmiete von 12,72 liegt Münster nicht weit vom Niveau von Köln und Stuttgart entfernt. Das liegt auch an der Beliebtheit. Bis 2035 soll Münster um 8296 Einwohner oder 2,6 Prozent wachsen.

Zur Städteregion Aachen gehören neben der namensgebenden Großstadt neun weitere Städte wie Eschweiler und Würselen. Gemeinsam liegen sie im Grenzdreieck mit den Niederlanden und Belgien. Da hier schon deutlich mehr Menschen leben als in Münster, fällt der relative Anstieg der Einwohnerzahl bis 2035 mit 1,5 Prozent etwas geringer aus. Trotzdem muss Platz für 8456 neue Bewohner geschaffen werden.

Die Hauptstadt Brandenburgs profitiert im Guten wie im Schlechten von ihrer Nähe zur Bundeshauptstadt Berlin. Die Immobilienpreise haben hier längst deutsches Spitzenniveau erreicht. So kostet der Quadratmeter Hauskäufer im Schnitt 5000 Euro, während Mieter 13,17 Euro Kaltmiete zahlen. Auch das liegt nahe am Niveau von Top-Städten wie Köln und Stuttgart. In den kommenden Jahren wird es nicht besser werden, denn Potsdam wächst bis 2035 um 9281 Bewohner oder 5,0 Prozent an. Der Quadratmeter sollte sich dadurch inflationsbereinigt um 10 Prozent verteuern.

Am beliebtesten bleiben die größten Städte des Landes. Hier gibt es die meisten Arbeitsplätze und schon jetzt zu wenig Wohnraum. Hamburg trifft es da noch am harmlosesten mit nur 10.540 neuen Einwohnern, welche die Millionenstadt um gerade einmal 0,6 Prozent anwachsen lassen. Aber auch die müssen irgendwo leben. Zwar sollen deswegen auch in Hamburg die Immobilienpreise steigen, mit insgesamt 2,4 Prozent bis 2035 läge die Hansestadt aber weit unter dem deutschen Durchschnitt.

Das Rheintal bietet mit die meisten Sonnenstunden Deutschlands, es liegt nahe an Frankreich und der Schweiz. Kein Wunder also, dass es bei Zugezogenen beliebt ist. Um glatte 5,0 Prozent oder 11.756 Einwohner soll die Großstadt Freiburg bis 2035 anwachsen. Sie zählt heute schon zu den teuersten Flecken des Landes mit Quadratmeterpreisen von 5100 Euro und einer Kaltmiete von 15,48 Euro. Bis 2035 sollen diese um überdurchschnittliche 5,3 Prozent ohne Inflation anwachsen.

Zwar soll auch die Großstadt Augsburg wachsen, doch den umliegenden Landkreis trifft es stärker. 11.822 neue Einwohner bedeuten hier ein Plus von rund 4,6 Prozent. Entsprechend steht es um die Immobilienpreise. Die liegen heute mit rund 4000 Euro pro Quadratmeter nur leicht über dem Bundesdurchschnitt, sollen aber in zehn Jahren um inflationsbereinigte 10,2 Prozent ansteigen. Ähnliches ist auch für die Mieten zu befürchten, die aktuell noch bei 11,49 Euro liegen.

Bei den vier beliebtesten Regionen steigen die Einwohnerzahlen absolut deutlich rasanter an. Frankfurt macht mit 17.110 Zugezogenen dabei den Anfang. Für die Großstadt wäre das allerdings nur ein Anstieg um 2,2 Prozent. Denen, die hier wohnen wollen, kann das egal sein, denn die Preise in Frankfurt gehören schon jetzt zu den höchsten in Deutschland. Der Quadratmeter Wohnfläche zum Kauf kostet durchschnittlich 6200 Euro und soll sich bis 2025 um inflationsbereinigt 3,3 Prozent verteuern. Die Mieten liegen jetzt schon bei 16,22 Euro kalt.

Während der Osten viele Einwohner verliert, stellt sich Leipzig deutlich gegen den Trend. 26.221 neue Bewohner bis 2035 bedeuten ein Wachstum der Großstadt von 4,2 Prozent. Kurioserweise wird der umliegende Landkreis sogar in größerem Maße schrumpfen. Wer nach Leipzig ziehen möchte, sollte sich deswegen beeilen. Noch sind die Quadratmeterpreise von 3200 Euro hier im Durchschnitt, ebenso die Kaltmieten von 9,43 Euro. In zehn Jahren dürften sie inflationsbereinigt um 23 Prozent höher liegen.

Auf günstige Preise in München zu hoffen, ist jetzt schon vergebens. Und trotzdem wächst die teuerste Stadt Deutschlands immer weiter. Bis 2035 rechnen Analysten mit 65.822 neuen Einwohnern, was ein Plus von 4,4 Prozent wäre. Dabei gibt es in der Millionenstadt jetzt schon so wenig bezahlbaren Wohnraum, dass die Quadratmeterpreise bei 8800 Euro und die Mieten bei 21,74 Euro kalt liegen – und bis 2035 inflationsbereinigt noch um 2,4 Prozent steigen sollen.

Einzig die Bundeshauptstadt schlägt München noch in Attraktivität. 78.398 zusätzliche Bewohner bedeuten hier allerdings nur ein Plus von 2,1 Prozent. Für die Immobilienpreise in der Hauptstadt sind das keine guten Nachrichten. Der Quadratmeterpreis von derzeit 5700 Euro soll inflationsbereinigt um 4,7 Prozent bis 2035 ansteigen. Die Mieten von 15,58 Euro kalt gehören jetzt schon zu den höchsten des Landes und dürften entsprechend weiter ansteigen.

Teil 1: So geht's wirklich: Der perfekte 5-Phasen-Plan fürs Eigenheim

Teil 2: Wo und wie Sie die passende Immobilie finden – und worauf Sie bei Exposés wirklich achten müssen

Teil 3: Kaufpreis verhandeln – wie Sie den richtigen Preis ermitteln und was Sie bei der Finanzierungszusage beachten müssen

Teil 4: Finanzierung und Notartermin – Kreditvertrag unterschreiben, Notar beauftragen, Kaufvertrag prüfen

Teil 5: Übergabe und Einzug – Übergabeprotokoll, letzte Zahlungen, Ummeldungen und was Sie in den ersten Wochen erledigen müssen