• Cztery największe rynki regionalne wygenerowały niemal 80% całkowitego popytu na biura w Polsce.
• Mimo wzrostu nowej podaży w pierwszej połowie roku, jej skala pozostaje jedną z najniższych od dwudziestu lat.
• Niski wolumen inwestycji w budowie zapowiada dalsze kurczenie się dostępności nowoczesnych powierzchni w kolejnych kwartałach.

Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin) wyniosły ok. 6,76 mln mkw., co oznacza wzrost o zaledwie 0,3% rok do roku.

Nowa podaż: najlepszy wynik od 2023 roku, ale wciąż zbyt mało

W pierwszej połowie roku deweloperzy dostarczyli łącznie 73 750 mkw. nowych biur – najwięcej od 2023 roku i prawie trzydziestokrotnie więcej niż w analogicznym okresie 2025 roku, kiedy oddano jedynie ok. 2400 mkw. Jednocześnie z rynku wycofano ponad 48 000 mkw. powierzchni.

- Pomimo lepszego wyniku po stronie nowej podaży ogólny obraz rynku pozostaje niezmieniony – przyrost zasobów jest symboliczny, a liczba realizowanych projektów zbyt mała, aby odwrócić kilkuletni trend ograniczonej aktywności deweloperskiej – podkreśla Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska oraz Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska. Fot. Materiały prasowe / Newmark Polska Inwestycje w budowie: koncentracja na rynkach o silnych fundamentach

Na koniec drugiego kwartału 2026 roku w budowie pozostawało nieco ponad 161 000 mkw. powierzchni biurowej – o prawie 21% mniej niż rok wcześniej i o ok. 3% mniej niż na koniec marca. Największy udział w realizowanych projektach miał Poznań (ponad 45% wolumenu), przed Krakowem, Trójmiastem i Katowicami. We Wrocławiu i Szczecinie nie realizowano żadnych nowych inwestycji. Struktura powierzchni w budowie potwierdza, że deweloperzy koncentrują się na rynkach o silnych fundamentach i relatywnie niskim ryzyku komercjalizacji.

Aktywność najemców: mocne odbicie w drugim kwartale

Po spokojnym początku roku aktywność najemców wyraźnie przyspieszyła w drugim kwartale. Od kwietnia do czerwca podpisano umowy na ponad 187 500 mkw. powierzchni – o ponad 56% więcej niż w pierwszym kwartale, choć o ok. 13% mniej rok do roku. W całym pierwszym półroczu wolumen transakcji wyniósł niemal 307 350 mkw., czyli o blisko 21% mniej niż rok wcześniej, ale nadal zbliżony do poziomów sprzed rekordowego 2025 roku, co sugeruje normalizację rynku.

Najwięcej powierzchni wynajęto w Krakowie (73 000 mkw.) i Trójmieście (70 600 mkw.), następnie w Poznaniu (48 500 mkw.) i Wrocławiu (45 000 mkw.). Na te cztery rynki przypadło ponad 77% całkowitego wolumenu transakcji – dodaje Karol Wyka.

Struktura popytu: dominacja nowych umów i rosnąca rola renegocjacji

W pierwszej połowie 2026 roku sfinalizowano blisko 320 transakcji, a ich średnia wielkość wyniosła niespełna 1000 mkw., co oznacza spadek o prawie 11% rok do roku. Nowe umowy odpowiadały za 47% wolumenu, renegocjacje i odnowienia – 40,6%, ekspansje – 10,4%, transakcje na potrzeby własne – 1,8%, a przednajmy – jedynie 0,2%.

W samym drugim kwartale udział renegocjacji wzrósł do 42,5%, co pokazuje, że wiele firm nadal decyduje się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach.

Największą aktywność wykazywały firmy z sektora IT oraz produkcyjnego – łącznie odpowiadały za blisko 40% wolumenu transakcji. Istotny udział miały również podmioty z sektora usług dla biznesu oraz finansowego.

Pustostany: stabilizacja średniego poziomu, duże różnice między miastami

Na koniec czerwca 2026 roku współczynnik pustostanów wyniósł 17,3% – o 0,1 p.p. mniej niż w pierwszym kwartale i o 0,2 p.p. mniej rok do roku. Łączny wolumen powierzchni dostępnej od zaraz to 1,17 mln mkw. Największy kwartalny spadek odnotowano w Poznaniu (z 13,8% do 11,5%), dzięki wysokiej aktywności najemców i ograniczonej nowej podaży. W Krakowie pustostany wzrosły z 18,4% do 19,0% – głównie w wyniku oddania nowych projektów i zmian w istniejących zasobach.

Czynsze: stabilne stawki, rosnąca polaryzacja rynku

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na rynkach regionalnych pozostawały stabilne – zazwyczaj w przedziale 16,00–18,00 EUR/mkw./miesiąc. Wysoki poziom pustostanów w części miast hamuje wzrost stawek w starszych lub gorzej zlokalizowanych budynkach.

- Polaryzacja rynku pogłębia się – najwyższej klasy obiekty utrzymują silną pozycję i presję na wzrost czynszów, podczas gdy starsze budynki coraz częściej rywalizują pakietem zachęt, modernizacjami i elastycznymi warunkami najmu – wskazuje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.