Несмотря на внешние угрозы, складская недвижимость не потеряет привлекательности. В первом квартале 2026 года инвесторы в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) вложили в нее 18 миллиардов рублей. С чем связан такой интерес, поясняет сооснователь Aktivо Михаил Костромин.

- Согласно подсчетам наших специалистов, в сравнении с тем же периодом 2021 года число объектов складской недвижимости в России выросло на 40 процентов. Основная причина этого - активное развитие логистических цепочек крупных маркетплейсов и ретейлеров.

За тот же период количество пайщиков, вкладывающих свои средства в покупку коммерческой недвижимости через ЗПИФы, в России выросло в 22 раза. Сейчас в этой сфере для инвестиций сосредоточены значительные объемы средств: на конец I квартала 2026 года стоимость недвижимости в составе ЗПИФов оценивается почти в три триллиона рублей, причем половина этой суммы сосредоточена в складах. Если рассматривать отдельно 2025 год, то за это время в составе рыночных ЗПИФов был приобретен 21 объект на сумму 147 миллиардов рублей - опять же более половины пришлось на складскую недвижимость.

Есть несколько причин, по которым складские объекты можно назвать наиболее востребованным вариантом для инвестиций среди прочих типов коммерческой недвижимости. Во-первых, они более предсказуемы в плане арендного потока, а значит, и доходности. В отличие, например, от торговых центров, где арендаторы могут часто меняться, крупные склады обычно надолго арендует одна компания, а комплексы из нескольких таких объектов - три - пять компаний, чаще всего федеральных, которые платят без задержек. Вероятность того, что помещения будут простаивать без арендаторов, также меньше, чем в сегментах офисной и торговой недвижимости.

Во-вторых, в торговых центрах арендные платежи и сроки их выплат во многом зависят от статистики продаж и товарооборота. Складская недвижимость отличается меньшей волатильностью, что опять же обеспечивает инвесторов стабильным пассивным доходом.

Складская недвижимость дает стабильный пассивный доход

В-третьих, складами проще управлять, чем офисными и торговыми проектами. Это важно, скажем, для управляющих компаний от ведущих банков, которые не обладают глубокими компетенциями в управлении коммерческой недвижимостью.

География распределения инвестиций в коммерческую недвижимость через ЗПИФы особо не меняется - так, согласно отчету консалтинговой компании IBC Real Estate за I квартал 2026 года, большинство розничных фондов, в том числе со складской недвижимостью, сейчас сосредоточено в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Также инвесторов привлекают активно развивающиеся локации на юге (Ростовская область и Краснодарский край) и востоке (Новосибирская и Свердловская области).

Регион может выбиться в лидеры даже благодаря одной сделке. Пример этого - Республика Башкортостан, где в первом квартале этого года управляющая компания приобрела Центр агротехнологий площадью почти 190 тысяч квадратных метров и стоимостью около 16 миллиардов рублей.

При этом, согласно наблюдениям специалистов, интерес управляющих компаний к сегменту складской недвижимости постепенно снижается. Предполагается, что во второй половине 2026 года они будут чаще обращать внимание на офисные и жилые проекты.