Comme pour tout marché immobilier, et le haut de gamme n'y échappe pas, il y a ceux qui achètent et ceux qui louent. "Le marché à la location se porte très bien depuis quelques années, et ce, tant en volume qu'en valeur", constate Laurence Ballaux, directrice commerciale chez Sotheby's International Realty Belgium, qui explique cela notamment par la forte présence d'une clientèle internationale en Belgique. "80 % de nos candidats locataires sont des expats qui ne restent que quelques années. Quant aux Belges, certains se tournent vers la location, mettant entre parenthèses leurs projets d'achat à cause d'une situation politique et économique pas toujours réjouissante."

"Le rapport traditionnel du Belge à la propriété évolue progressivement : il y a encore quinze ans, pour une famille, l'achat d'un bien immobilier était une évidence. Ce n'est plus le cas aujourd'hui. Posséder son logement reste très ancré dans notre culture mais immobiliser un capital, surtout s'il est important, n'est plus nécessairement une évidence pour tous", remarque de son côté Nathalie Van Gastel, qui s'est spécialisée dans le haut de gamme en Flandre. "Les gens, et notamment la clientèle internationale, souhaitent aussi de la flexibilité."

Quels sont leurs critères pour la sélection d'un bien ? Pour les expats, la localisation est essentielle. "Ils préfèrent Bruxelles, même si dans le Brabant wallon, on trouvera néanmoins des expats du Shape qui ne souhaitent pas vivre à Mons, ou ceux de l'Otan qui s'intéressent aussi à des communes comme Overijse ou Hoeilaart", remarque Laurence Ballaux. Dans la capitale, la localisation la plus recherchée est le triangle d'or place Brugmann, étangs d'Ixelles, Châtelain. "On a vraiment l'impression que la place du Châtelain est connue dans le monde entier car neuf clients internationaux sur dix nous en parlent, raconte Laurence Ballaux. Ce qu'ils recherchent dans ces quartiers ? Le fait qu'ils soient dans le centre; ce qui leur permet d'aller à pied au travail, la proximité de la gare du Midi, la facilité d'accès vers l'aéroport, et les écoles." Pour la clientèle belge, le territoire de recherche est plus grand. "Cela dépendra de la tranche d'âge. Les jeunes préfèrent le centre, les 40-50 ans privilégient la quiétude et optent plus facilement pour des communes comme Uccle ou Rhode-Saint-Genèse qui offrent un bon mix entre les facilités et la verdure."

"Dans le haut de gamme, on ne loue pas uniquement des mètres carrés : on loue aussi un environnement et surtout une qualité de vie. Localisation, qualité architecturale, finitions, confort, performance énergétique, intimité, parking et extérieur sont déterminants. L'offre qui réunit réellement tous ces critères reste relativement limitée. La clientèle haut de gamme est exigeante et fait relativement peu de compromis", constate pour sa part Nathalie Van Gastel. "Les biens mis en location doivent être impeccables, au goût du jour et offrir de belles prestations au niveau énergétique notamment. Ce dernier point est essentiel aujourd'hui. Pour des questions de budget mais aussi de conscience environnementale. Depuis quelques années, par exemple, certaines ambassades refusent des biens avec un PEB inférieur à D", ajoute Laurence Ballaux.

Immobilier de luxe à Uccle - Cette propriété actuellement sur le marché de la location, et commercialisé par Sotheby's, était précédemment louée par une ambassade. ©Sotheby's

Côté loyer, le prix moyen pour le haut de gamme est légèrement au-dessus de 4 000 euros sur Bruxelles. "L'obligation de respecter la grille des loyers n'a pas réellement eu l'impact que certains pouvaient craindre sur le marché haut de gamme. La grille ne prend en effet pas en considération certains éléments intrinsèques du bien, notamment la qualité, le niveau et la diversité des prestations. Ces caractéristiques peuvent, lorsqu'elles sont justifiées, expliquer un écart par rapport au montant de la grille", explique Laurence Ballaux, qui mentionne également des biens d'exception pouvant atteindre plus de 10 000 euros de loyer mensuel.

Si la capitale figure souvent en tête des demandes et des prix pour les biens haut de gamme, d'autres villes offrent également des biens de luxe à la location, chacune ayant sa propre dynamique. "À Anvers, par exemple, qui attire tant une clientèle belge qu'internationale, pour un bel appartement de deux chambres dans le centre, on est vite à 2 000 euros par mois. S'il est bien situé, on arrive à 4 000 et même à 10 000 pour les biens exceptionnels", indique Nathalie Van Gastel qui ajoute : "Depuis quelques années, un marché est apparu aussi dans la périphérie, à Brasschaat et Schoten entre autres, là où auparavant il y avait très peu de demandes pour des locations. Pour une villa de cinq chambres à Brasschaat, les loyers mensuels démarrent à 5 000 euros."

Des prix inférieurs à ceux qu'on peut trouver à Knokke. "Mais cela reste un marché très particulier, avec une offre locative haut de gamme très importante", relève Nathalie Van Gastel. "Gand présente encore une autre dynamique, portée par l'université, les secteurs technologiques et biotech, les professions libérales et un tissu entrepreneurial important. Dans le haut de gamme, il faut également regarder au-delà du centre : Sint-Martens-Latem constitue un marché résidentiel à part entière, recherché pour la proximité de Gand, la verdure, l'intimité, le golf et la qualité de vie." L'agent immobilier mentionne encore Louvain qui connaît une forte pression locative et est la ville flamande la plus chère pour la location d'appartements. "On est peut-être moins dans le haut de gamme mais la KU Leuven, l'UZ Leuven, l'écosystème technologique et les entreprises internationales attirent une population très qualifiée et mobile. Sa proximité avec Bruxelles constitue également un atout."