El Gobierno ya ha anunciado que el nuevo decreto de vivienda prohibirá e impedirá la compra de viviendas hasta 2028 a lo que denominado como "fondos buitre". Lo que todavía no ha explicado con la misma claridad es qué entiende exactamente por "fondo buitre" y qué considera una operación "especulativa". Hasta ahora, ambas expresiones se han utilizado profusamente en el debate político. Si el texto que saldrá del Consejo de Ministros de este martes es convalidado por el Congreso, pasarán a tener consecuencias jurídicas: de esa definición dependerá qué inversores podrán seguir comprando casas en España y cuáles quedarán fuera del mercado.

Preguntada este martes por esa frontera, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, aseguró que el Gobierno ha elaborado una definición "muy rigurosa", trabajada también con el Ministerio de Economía, pero aplazó su publicación hasta que exista un texto definitivo. Y dejó una pista al referirse a Urbagestión, la empresa propietaria de la vivienda de Maricarmen: "Tal vez no sea un fondo, pero sí una pyme muy carroñera". Es decir, puede que para entrar en la categoría que prepara el Ejecutivo quizá ni siquiera haga falta ser un fondo.

El diccionario tampoco resuelve demasiado el problema. El Diccionario panhispánico del español jurídico define fondo buitre como un "fondo de inversión de alto riesgo que aprovecha oportunidades de mercado". Aplicada literalmente, la descripción podría abarcar una parte considerable de la inversión alternativa. En el lenguaje profesional del inmobiliario, de hecho, "fondo buitre" no es una estrategia de inversión. La industria ordena normalmente los vehículos en cuatro grandes escalones: core, core+, value-add y opportunistic en función de su perfil de riesgo.

Si hubiera que traducir "buitre" al lenguaje financiero, lo más parecido sería una parte del universo opportunistic: la denominada inversión distressed. Son estrategias especializadas en comprar deuda impagada, préstamos dudosos, inmuebles adjudicados o activos de propietarios con problemas de liquidez, normalmente con importantes descuentos, para después recuperar la deuda, ejecutar garantías, reestructurar o vender. Pero ni todo fondo opportunistic es un fondo buitre ni toda inversión con una rentabilidad elevada responde a esa lógica.

España ofrece ejemplos claros. Blackstone se adjudicó en 2014 una cartera de Catalunya Banc formada esencialmente por hipotecas problemáticas, con un valor nominal de 6.392 millones de euros. Lone Star adquirió a Sabadell otra de préstamos morosos garantizados por inmuebles cuyo valor era mayoritariamente residencial. Y Cerberus ha protagonizado distintas compras de deuda deteriorada, incluida una cartera de 750 millones de euros en hipotecas impagadas de CaixaBank en 2022. Son operaciones mucho más próximas a la idea clásica de inversión distressed.

El problema aparece cuando esa etiqueta se extiende al conjunto del capital institucional que compra vivienda. En España también operan inversores cuya estrategia ha consistido en adquirir edificios terminados o promociones nuevas para mantenerlas en alquiler.

El mayor casero del país es CaixaBank, entidad financiera que heredó un importante número de pisos de la crisis inmobiliaria de 2007 que va vendiendo poco a poco. En el caso del fondo holandés APG y el asutraliano Aware Super son los dueños de Vivenio, una socimi con más de 6.000 pisos, mientras el estadounidense Ares Management cuenta con unas 7.000 viviendas de alquiler en Madrid, una parte de ellas construidas en acuerdos con la Comunidad de Madrid y arrendadas a precios asequibles. A esta lista se suma el norteamericano CBRE Investment Management, que controla Nestar, casero con cerca de 9.000 casas en patrimonio.

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El perfil de riesgo, el horizonte temporal y la lógica económica de esas inversiones son diferentes a los de una cartera de hipotecas fallidas comprada con descuento. La rentabilidad objetivo de estas inversiones podría estar entre el core+ y el value-add, de entre el 9% y el 14% anual. Ahí está precisamente la frontera que tendrá que dibujar el decreto. Si "especular" equivale a comprar vivienda esperando obtener una plusvalía, el perímetro puede ser enorme. Si se identifica con perseguir rentabilidades elevadas, alcanzaría también a promotores que compran suelo y desarrollan vivienda, inversores value-add y numero fondos. Si, en cambio, se vincula a adquirir deuda o activos en dificultades con grandes descuentos, la definición se acercaría mucho más al concepto financiero tradicional.

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