• Fundusze private debt to nie jest finansowanie dla każdego, lecz szyte na miarę pod konkretny projekt. 
• Rynek private debt rośnie w zastraszającym tempie. 
• Dywersyfikowanie źródeł finansowania nieruchomości pozwala ograniczyć ryzyko. To także budowanie wizerunku i dobrych relacji z nowymi inwestorami.

Najbardziej gorącym produktem alternatywnego finansowania nieruchomości są fundusze private debt. 

Ich największą zaletą jest to, że dają bardzo dużą elastyczność finansowania różnych przedsięwzięć nieruchomościowych. 

- Chodzi m.in. o krótkie terminy podejmowania decyzji przez komitety inwestycyjne i bardzo szeroki wachlarz zabezpieczeń. To poziom, na który banki już nie są w stanie wejść – tłumaczy Marta Rayss, dyrektor Departamentu Zarządzania Funduszami Inwestycji Alternatywnych w Ipopema TFI. 

Ekspertka przyznaje jednak, że to finansowanie jest zawsze droższe niż kredyt bankowy. 

- Pamiętajmy, że do nas trafiają podmioty, które nie mogą zdobyć kredytu bankowego. To nie jest finansowanie dla każdego, lecz szyte na miarę pod konkretnego emitenta i projekt – wyjaśniała Marta Rayss podczas konferencji PINK „Stary Świat, nowe szanse”. 

Dyrektorka podkreśla, że ten rynek rośnie w zastraszającym tempie. W USA udział private debt w finansowaniu przedsiębiorstw wynosi ok. 5 proc., a w Europie - 2 - 3 proc. 

Dzisiaj, jak dodaje ekspertka, nasze banki mają pewną nadpłynność, więc dużo łatwiej o finansowanie bankowe niż kiedyś. 

Mimo to jednak z jakiegoś powodu takich wniosków o udzielenie finansowania alternatywnego nie brakuje. Liczba emitentów przyrasta, a fundusze cieszą się coraz większą popularnością z obu stron – przyznaje Marta Rayss. 

Ipopema TFI nie tylko pozyskuje do funduszu kapitał od inwestorów prywatnych i następnie dystrybuuje go w ramach określonych projektów inwestycyjnych, ale ma też w swoim portfelu fundusze, które inwestują w spółki. 

- Jesteśmy więc również klientem banków i finansujemy też nieruchomości, które realizujemy za pośrednictwem kredytu bankowego. Mamy projekty, w których oba finansowania nam działają i w żaden sposób ich nie stawiamy po przeciwnych stronach barykady – przyznaje Marta Rayss. 

W dodatku bardzo często też się uzupełniają. Finansowanie alternatywne może być przepustką do uruchomienia kredytu bankowego. 

Mix finansowania bankowego i private debt jest ciekawą opcją, ale wcale nie tak łatwą. 

Banki są mocno regulowane, mają bardzo mocno okrojony schemat łowczy. Jeżeli projekt do niego pasuje, to oczywiście każdy wybiera kredyt, bo jest dużo tańszy. Polecam to rozwiązanie każdemu mojemu klientowi – przyznaje Robert Sztemberg z Charles Irvine. 

Pojawiają się jednak na rynku klienci z bardzo dobrym pomysłem, który nie wpisuje się w ciasne ramy banku. Przy takich transakcjach potrzebne jest dołożenie dodatkowego finansowania z alternatywnego źródła. 

- W teorii to ładnie brzmi, ale w praktyce bardzo często uderzamy głową w mur. Banki dzisiaj nie są skłonne do kompromisów. Z kolei gracze alternatywni mają oczekiwania kompletnie odbiegające od polskiej rzeczywistości – opisuje Robert Sztemberg. 

Niestety Polska, jak dodaje, u alternatywnych kredytodawców jest uważana za rynek drugiego sortu. 

Często tłumaczymy im, że skoro żądają 15-20 proc. oprocentowania, to muszą jednak jakieś ryzyko zaakceptować. Próbujemy, działamy, ale bardzo często te transakcje łączące kredyt bankowy z finansowaniem alternatywnym nam nie wychodzą – przyznaje Robert Sztemberg z Charles Irvine. 

Dobrym podejściem do ustrukturyzowania finansowania jakiegokolwiek przedsięwzięcia jest dywersyfikowanie źródeł, bo pozwala ograniczyć ryzyko. To także budowanie wizerunku i dobrych relacji z nowymi inwestorami. 

- Różne produkty, jak private debt, czy obligacje, to jest sięgnięcie po inną kieszonkę i zwrócenie się do innych inwestorów. Niektórzy będą drożsi, inni - tańsi, ale tak naprawdę tylko zdrowy mix daje szansę na jakościowy skok do przodu. Na tym polega kreacja długoterminowej wartości – uważa Szymon Ostrowski z PFR TFI. 

Do tej pory, jak podkreśla ekspert, polski rynek nieruchomości komercyjnych funkcjonował według schematu: deweloper buduje, wynajmuje i sprzedaje. 

- Tymczasem kreowanie wartości polega na tym, że - mając odpowiednie źródła finansowania i inwestorów – rozwija się portfel, budując jego długoterminową wartość – tłumaczy Szymon Ostrowski. 

Gdy nie można dostać kredytu, to trzeba być kreatywnym, a alternatywne finansowanie jest przydatne i pomocne w rozbudowywaniu biznesu. 

W Polsce przez wiele lat można było uzyskać bardzo tanie finansowanie. Ostatnia dekada przed rozpoczęciem wojny w Ukrainie to był czas niskich stóp procentowych. W takich warunkach nie trzeba być alfą i omegą, żeby projekt wyszedł – przypomina Szymon Ostrowski z PFR TFI.

Problemy się zaczynają, gdy koszty są wyższe, a rynek trudniejszy. 

- Wtedy wygrywają ci, którzy potrafią być elastyczni i sprytni, wykorzystując różne źródła, bo gdy pieniądz jest tani, to - żeby stracić - trzeba się już naprawdę postarać - uważa Szymon Ostrowski z PFR TFI.