С 1 января 2027 года россияне, продающие недвижимость, могут столкнуться с серьёзным ростом налоговой нагрузки. Минфин предложил объединить доходы от продажи имущества с зарплатой и другими регулярными поступлениями — и облагать их по общей прогрессивной шкале от 13% до 22%. Если Госдума одобрит проект, для многих собственников это означает реальное увеличение НДФЛ при сделках с жильём.

Доходы от продажи имущества сегодня облагаются отдельно от зарплаты. Действуют две ставки: 13% на сумму до 2,4 млн рублей и 15% — на всё, что выше. Зарплата при этом считается самостоятельно по своей шкале. То есть, даже если вы получаете 1,5 млн рублей в год и продаёте квартиру за 5 млн, налог с продажи составит 13% от 2,4 млн плюс 15% от оставшихся 2,6 млн — независимо от вашего оклада.

Минфин предлагает суммировать все доходы гражданина за год — зарплату, поступления от продажи недвижимости и прочие — и рассчитывать НДФЛ с общей суммы по пятиступенчатой шкале:

• 13% — доход до 2,4 млн рублей
• 15% — от 2,4 до 5 млн рублей
• 18% — от 5 до 20 млн рублей
• 20% — от 20 до 50 млн рублей
• 22% — свыше 50 млн рублей

На практике это значит, что даже скромная зарплата может «съесть» льготный порог, и продажа жилья сразу окажется в более дорогом налоговом диапазоне.

Сохранить ставку на 13% практически невозможно

Екатерина Болдинова, партнёр и руководитель налоговой практики Five Stones Consulting, приводит показательный расчёт. Допустим, годовая зарплата человека — 1,5 млн рублей. Чтобы общий доход не превысил порог в 2,4 млн и сохранилась ставка 13%, стоимость продаваемой недвижимости должна составить не более 900 тыс. рублей. Найти жильё за такую сумму в большинстве регионов России сегодня практически невозможно. Любая продажа дороже автоматически переводит часть дохода под ставку 15%, а при крупных сделках — 18% и выше.

Налоговые консультанты, опрошенные «РБК Недвижимость», сходятся во мнении: сохранить минимальную ставку в 13% при продаже жилья большинству собственников будет крайне сложно — из-за стоимости недвижимости и наличия других доходов.

Минимальный срок владения недвижимостью сохраняется. Для ранее купленных квартиры, дома или земельного участка он составляет пять лет. Для единственного жилья, наследства или подаренной недвижимости — три года. Если объект продаётся раньше установленного срока, возникает обязанность уплатить НДФЛ. При этом для ранее купленного объекта налоговая база рассчитывается с учётом разницы между стоимостью покупки и продажи — то есть налог платится с фактической прибыли, а не с полной суммы сделки.

Для недвижимости, полученной в дар или по наследству, также действуют отдельные условия. Как уточняют в Consul Group, дарение между близкими родственниками освобождается от НДФЛ. Но если впоследствии подаренный объект продаётся до истечения минимального срока владения, доход от сделки облагается налогом — и по новым правилам уже по общей прогрессивной шкале.

Больше всего нововведение затронет тех, кто продаёт недвижимость в первые годы владения — например, инвесторов, перепродающих квартиры в новостройках, а также людей, получивших жильё по наследству или в дар и решивших быстро его реализовать. При зарплате даже в 1–1,5 млн рублей в год любая сделка с недвижимостью стоимостью выше миллиона рублей будет частично облагаться по повышенным ставкам.

Законопроект пока на стадии рассмотрения. Но если он будет принят в текущем виде, 2027 год станет поворотным для рынка недвижимости: налоговая нагрузка на продавцов жилья возрастёт ощутимо — и для многих это станет неприятным сюрпризом уже при подаче первой декларации.