Bevor der Notar ins Spiel kommt, steht die Finanzierung. Der Kreditvertrag mit der Bank ist das erste große Dokument in diesem Prozess – und er bestimmt, wie viel Sie leihen, zu welchem Zins, für welche Laufzeit und zu welchen Bedingungen.

• Sollzins und effektiver Jahreszins: Der effektive Zins enthält alle Kosten und ist der maßgebliche Vergleichswert.
• Zinsbindungsdauer: Wie lange gilt der vereinbarte Zins – und was passiert danach?
• Tilgungsrate: Wie viel zahlen Sie monatlich zurück, und wie lange läuft die Rückzahlung?
• Sondertilgung: Dürfen Sie außerplanmäßig tilgen – und wenn ja, wie viel pro Jahr?
• Bereitstellungszinsen: Ab wann und in welcher Höhe berechnet die Bank Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag? Zwischen Kreditabschluss und Auszahlung kann viel Zeit vergehen – klären Sie das unbedingt im Voraus.

Teil 1: So geht's wirklich: Der perfekte 5-Phasen-Plan fürs Eigenheim

Teil 2: Wo und wie Sie die passende Immobilie finden – und worauf Sie bei Exposés wirklich achten müssen

Teil 3: Kaufpreis verhandeln – wie Sie den richtigen Preis ermitteln und was Sie bei der Finanzierungszusage beachten müssen

Teil 4: Finanzierung und Notartermin – Kreditvertrag unterschreiben, Notar beauftragen, Kaufvertrag prüfen

Teil 5: Übergabe und Einzug – Übergabeprotokoll, letzte Zahlungen, Ummeldungen und was Sie in den ersten Wochen erledigen müssen

Der Notar ist kein Anwalt einer der beiden Seiten. Er ist ein unabhängiger Amtsträger, der zur Neutralität verpflichtet ist, beide Parteien gleich belehrt und den Kaufvertrag beurkundet. In Deutschland ist diese notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf Pflicht.

• Kaufgegenstand und Inventar: Ist die Immobilie korrekt beschrieben? Wenn Sie Inventar wie eine Einbauküche, hochwertige Möbel oder Gartengeräte mitkaufen, lassen Sie diese separat im Vertrag ausweisen. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an – das spart spürbar Geld.
• Kaufpreis und Übergabetermin: Wie hoch ist der Preis, wann ist er fällig, wann erhalten Sie die Schlüssel?
• Gewährleistungsausschluss: Bei gebrauchten Immobilien schließt der Verkäufer die Sachmängelhaftung fast immer aus. Er haftet dann nur für arglistig verschwiegene Mängel – was in der Praxis schwer zu beweisen ist. Geht wenige Tage nach der Übergabe die Heizung kaputt, liegt das Problem bei Ihnen.

„Ich weise meine Kunden immer darauf hin, dass 'gekauft wie gesehen' bei Bestandsimmobilien weitreichende Folgen haben kann“, sagt Birgit Weber, Baufinanzierungsexpertin. „Die größte Verhandlungsmacht des Käufers ist das Geld, die des Verkäufers der Schlüssel. Solange weder Kaufpreis noch Schlüssel übergeben wurden, können beide Seiten ihre Interessen aktiv vertreten.“

Der Termin ist oft weniger dramatisch als erwartet. Der Notar liest den Vertrag laut vor – das dauert etwa 30 bis 60 Minuten. Beide Parteien können jederzeit Fragen stellen. Nutzen Sie dieses Recht. Unterschreiben Sie nichts, das Sie nicht verstehen. Am Ende unterzeichnen Käufer, Verkäufer und Notar. Das Eigentum geht damit aber noch nicht sofort auf Sie über.

Der Kaufprozess endet nicht mit dem Notartermin. Bevor Sie rechtlich als Eigentümer gelten, müssen drei Dinge erledigt sein:

• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer variiert je nach Bundesland erheblich – in Bayern sind es 3,5 Prozent des Kaufpreises, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Die Steuer muss bezahlt sein, bevor die Umschreibung im Grundbuch erfolgen kann.
• Grundbuchumschreibung: Zunächst wird die Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie sichert Ihren Anspruch rechtlich ab – der Verkäufer kann die Immobilie danach weder anderweitig verkaufen noch belasten. Bei Verkäufen unter Verwandten kann auf die Vormerkung verzichtet werden, was Kosten spart – aber nur in Rücksprache mit dem Notar.
• Grundschuld: Hypotheken spielen heute kaum noch eine Rolle. Banken sichern das Darlehen fast ausschließlich über eine Grundschuld ab. Können Sie Raten langfristig nicht zahlen, berechtigt das die Bank zur Zwangsversteigerung. Zwischen ersten Rückständen und einer Versteigerung liegen aber meist mehr als zwölf Monate. Suchen Sie bei Problemen immer frühzeitig das Gespräch mit der Bank.

Vergessen Sie bei der Planung nicht die Kosten, die nach dem Notartermin noch anfallen. Neben Maklerprovisionen und Amtsgerichtskosten ist besonders die Doppelbelastung aus laufender Miete und bereits anlaufender Baufinanzierungsrate ein oft unterschätzter Posten. Planen Sie auch Umzug, Möbelkauf und Renovierung großzügig ein.

Es gibt einen wichtigen rechtlichen Unterschied: Besitzer der Immobilie werden Sie mit der Schlüsselübergabe. Eigentümer sind Sie jedoch erst mit der Eintragung im Grundbuch – und die erfolgt häufig erst vier bis acht Wochen nach Zahlung des Kaufpreises.

„Ein Tipp, den ich meinen Kunden grundsätzlich mitgebe, ist, die Schlösser nach der Übergabe sofort austauschen zu lassen“, rät Immobilienexpertin Weber: „Denn man weiß nie, wer im Laufe der Zeit alles einen Schlüssel besessen hat. Eine Ausnahme bilden nur moderne Schließsysteme mit Schlüsselkarte.“

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Teil 2: Wo und wie Sie die passende Immobilie finden – und worauf Sie bei Exposés wirklich achten müssen

Teil 3: Kaufpreis verhandeln – wie Sie den richtigen Preis ermitteln und was Sie bei der Finanzierungszusage beachten müssen

Teil 4: Finanzierung und Notartermin – Kreditvertrag unterschreiben, Notar beauftragen, Kaufvertrag prüfen

Teil 5: Übergabe und Einzug – Übergabeprotokoll, letzte Zahlungen, Ummeldungen und was Sie in den ersten Wochen erledigen müssen