Praga-Północ przechodzi jedną z największych przemian w swojej historii. Nowe inwestycje mogą przywrócić jej blask, ale też wystawić dzielnicę na trudną próbę. Czy uda się ją unowocześnić, nie tracąc dotychczasowych mieszkańców i lokalnej tożsamości?

• Praga-Północ może stać się ogólnopolskim wzorem transformacji. Zdaniem panelistów Property Forum 2026 ten proces już trwa, a różnorodność dzielnicy pozwala testować rozwiązania dla zabytkowych kamienic, terenów poprzemysłowych i nowych osiedli.
• Sukcesu rewitalizacji nie pokaże cena metra kwadratowego. Najważniejsze będzie to, czy ludziom dobrze się tu żyje i czy dotychczasowi mieszkańcy pozostaną na Pradze.
• Nowe inwestycje nie mogą być zamkniętymi enklawami. Otwarte osiedla, publiczne pasaże, lokale usługowe i dostęp do Wisły mają służyć nie tylko ich mieszkańcom, lecz całej dzielnicy.
• Dawne tereny FSO mają zmienić się z odizolowanej wyspy w część miasta. Na 62 hektarach planowane jest otwarte miasteczko z mieszkaniami, usługami, kulturą, rekreacją i parkiem.
• Największym wyzwaniem pozostaje zachowanie praskiej tożsamości. Nowa architektura, transport i przestrzenie publiczne powinny łączyć dzielnicę, ale nie zacierać jej historii ani wypierać wieloletnich mieszkańców.

Czy transformacja Pragi-Północ może stać się wzorem dla innych polskich miast? Paneliści Property Forum 2026 nie mieli większych wątpliwości. Ich zdaniem proces ten już trwa, a różnorodność dzielnicy pozwala obserwować współistnienie zabytkowej tkanki, nowych osiedli, terenów poprzemysłowych, zieleni i infrastruktury transportowej.

Jednym z najważniejszych wątków debaty było ryzyko, że poprawa jakości przestrzeni i napływ prywatnego kapitału doprowadzą do wypierania dotychczasowych mieszkańców.

Gabriela Szustek, burmistrz Dzielnicy Praga-Północ m.st. Warszawy, przekonywała, że podczas remontów budynków komunalnych mieszkańcy otrzymują możliwość pozostania na Pradze-Północ lub powrotu do dzielnicy po zakończeniu prac. Nie wszyscy jednak decydują się na kolejną przeprowadzkę.

Jeżeli ktoś przeprowadził się do nowego mieszkania, wyremontował je i wyposażył, to po trzech latach rewitalizacji niekoniecznie będzie chciał wrócić i ponownie urządzać lokal. Nie każdego ekonomicznie na to stać – tłumaczyła Gabriela Szustek.

Burmistrz podkreślała, że rewitalizacji nie wolno sprowadzać do naprawy elewacji, instalacji, ulic i placów.

To nie są tylko budynki, windy, centralne ogrzewanie czy kanalizacja. Program rewitalizacji obejmuje również mieszkańców – zaznaczyła.

Społeczną część przemiany tworzą programy dla dzieci, młodzieży i seniorów, działania organizacji pozarządowych, świetlice, zajęcia terapeutyczne i sportowe, wydarzenia kulturalne oraz inicjatywy integrujące sąsiadów. – Mamy pikniki sąsiedzkie, Święto Ulicy Stalowej, programy profilaktyczne i zajęcia dla seniorów oraz młodzieży. Staramy się integrować mieszkańców. Oni się znają, lubią i spędzają ze sobą czas. Trzeba przyjść na Pragę i ją poczuć – mówiła burmistrz.

Na Pradze prowadzone są również inwestycje, których efekty dopiero będą widoczne. Powstają lub zmieniają funkcje obiekty przeznaczone na kulturę, edukację i aktywność lokalną. W dawnej fabryce związanej z produkcją mydła i perfum planowane są funkcje muzealne i warsztatowe. Rozwijana jest także oferta bibliotek, domów kultury oraz zajęć adresowanych do różnych grup mieszkańców.

Zdaniem Gabrieli Szustek wysoki udział miejskich lokali może być jednym z bezpieczników chroniących społeczny charakter dzielnicy.

Zasób miejski jest tu bardzo duży. To bezpiecznik, dzięki któremu zmiana Pragi nie musi opierać się wyłącznie na nowych inwestycjach komercyjnych – przekonywała.

Wzrost cen mieszkań jest jednym ze wskaźników rosnącej atrakcyjności lokalizacji. Nie może być jednak najważniejszą miarą powodzenia rewitalizacji.

Czy mieszkańcom dobrze się tam żyje? Czy pozostają w tej lokalizacji po pięciu, dziesięciu i piętnastu latach? Czy mają dostęp do usług, przedszkoli, transportu, miejsc pracy i gastronomii? – pytała Katarzyna Budnicka-Filipiuk, prezeska zarządu i dyrektor naczelna Mennicy Polskiej.

Jak podkreślała, o sukcesie transformacji będzie można mówić dopiero wtedy, gdy mieszkańcy rzeczywiście zechcą związać z Pragą swoją przyszłość.

Najważniejszym czynnikiem potwierdzającym, czy rewitalizacja się udała, jest to, czy ludziom dobrze się w tym miejscu żyje i czy pozostali w tej lokalizacji – mówiła Katarzyna Budnicka-Filipiuk.

Z tego powodu inwestorzy powinni patrzeć na swoje projekty nie tylko w chwili sprzedaży mieszkań, lecz także z perspektywy kolejnych kilkunastu lat.

Dzisiaj musimy pytać, gdzie za pięć, dziesięć lub piętnaście lat będzie człowiek, który zamieszkał w wybudowanym przez nas budynku. Jak będzie mu się tam żyło? – podkreślała.

Mennica Polska rozmawia z osobami, które już zamieszkały lub planują zamieszkać w jej inwestycjach. Pyta je o oczekiwane usługi, funkcje i przestrzenie.

– To nie my będziemy tam mieszkać za piętnaście lat. Będą tam żyły osoby, które kupiły od nas mieszkania. Dlatego musimy wiedzieć, czego naprawdę potrzebują – tłumaczyła prezeska Mennicy Polskiej.

Otwarte pasaże, lokale usługowe oraz dojścia nad Wisłę mają przyciągać nie tylko mieszkańców nowych budynków, lecz także osoby żyjące w sąsiedztwie. Takie rozwiązania pomagają włączyć inwestycje w istniejącą dzielnicę, a jednocześnie zwiększają szanse na powodzenie biznesów działających w ich parterach.

Jak zauważyła Katarzyna Budnicka-Filipiuk, rozwój nowych projektów oznacza napływ kapitału i nowych mieszkańców. Nie musi jednak prowadzić do zastąpienia dawnej społeczności nową.

Nie chodzi o zastąpienie starych mieszkańców nowymi. Chodzi o stworzenie miejsca, w którym dotychczasowi mieszkańcy i tożsamość dzielnicy mogą współistnieć z nowymi inwestycjami – przekonywała.

O wartości osiedla nie decydują wyłącznie standard budynków i mieszkań.

Nie chodzi tylko o to, że powstanie piękny budynek z lepszymi drzwiami i oknami. O jakości miejsca decydują także usługi, miejsca pracy i możliwość atrakcyjnego spędzania czasu po pracy – mówiła.

Nowe osiedla powinny być po kilku lub kilkunastu latach postrzegane jako pełnoprawne części miasta, a nie pojedyncze realizacje postawione obok istniejącej dzielnicy. Jednym z podstawowych warunków jest rezygnacja z ogrodzeń i tworzenie ogólnodostępnych przejść.

Chcemy, żeby to była część dzielnicy, a nie tylko budynek, który przypadkiem tutaj powstał – podkreślała Katarzyna Budnicka-Filipiuk.

Podobne założenie przyświeca planom dotyczącym terenów dawnej Fabryki Samochodów Osobowych.

Wyobraźmy sobie, że należące do nas 62 hektary, które mają skalę miasteczka, zostałyby ogrodzone. Trudno byłoby wtedy mówić o jakiejkolwiek integracji – mówiła Anna Watkowska, dyrektorka F.S.O. PARK i F.S.O. ENERGY HUB oraz członkini zarządu OKAM City i OKAM Capital.

F.S.O. PARK ma pozostać otwarty i dostępny także dla mieszkańców pozostałych części Pragi. Znajdą się tam funkcje mieszkaniowe, usługowe, gastronomiczne, kulturalne i rekreacyjne oraz park.

Fakt, że ten teren nie będzie ogrodzony i pozostanie dostępny dla wszystkich, zupełnie zmienia postać rzeczy. Ta przestrzeń ma służyć mieszkańcom całej Pragi – zaznaczyła Anna Watkowska.

Ważnym elementem projektu będzie również zachowanie pamięci o przemysłowej historii FSO, która wciąż wzbudza emocje i zainteresowanie warszawiaków.

Dziś dawne tereny fabryczne są odizolowane od otoczenia torami kolejowymi, szerokimi trasami i rozbudowaną infrastrukturą transportową.

Na ten moment jest to miejsce postrzegane jako martwe i odizolowane. Beton, bariery, przestrzeń, w której nie ma powodu, żeby się zatrzymać – opisywała przedstawicielka OKAM.

Zmianę mogą przynieść nowe powiązania komunikacyjne, w tym planowane rozwiązania związane z metrem, tramwajami i koleją, a także kładki oraz wygodniejsze przejścia przez istniejące bariery. – Przystanek metra łączący nas z centrum miasta w kilka minut całkowicie zmieniłby percepcję tego miejsca – podkreślała Anna Watkowska. Nie chodzi wyłącznie o skrócenie czasu podróży. Nowy przystanek, kładka lub przejście mogą sprawić, że obszar przestanie być postrzegany jako osobna wyspa. – Dzisiaj jesteśmy taką wyspą, a za chwilę możemy stać się częścią miasta – podsumowała.

O konieczności przestrzennego zszywania dzielnicy mówiła także Marta Sękulska-Wrońska, architektka, partnerka i CEO pracowni WXCA.

Praga-Północ jest naprawdę wyjątkową dzielnicą w skali całej Warszawy. Łączy historyczną tkankę, tereny dawnej Warszawy przemysłowej i nowe obszary, które dopiero stają się częścią miasta – mówiła.

Tereny poprzemysłowe przez lata funkcjonowały jak zamknięte enklawy. Ich przebudowa otwiera szansę na utworzenie brakujących ulic, przejść, parków i powiązań pomiędzy istniejącymi osiedlami.

Potrzebna jest drużyna. Miasto, dzielnica, inwestorzy, architekci i urbaniści muszą planować te miejsca wspólnie – zaznaczyła Marta Sękulska-Wrońska.

Wielkie znaczenie mają nie tylko metro, kolej, tramwaje czy obwodnica, lecz także rozwiązania projektowane w skali człowieka.

Potrzebujemy połączeń ekologicznych i infrastrukturalnych, ale również takich rozwiązań, które sprawią, że zwyczajnie wygodnie przejdziemy na drugą stronę ulicy, zamiast długo czekać na światłach – wskazywała architektka.

Jej zdaniem nawet niewielkie gesty projektowe mogą znacząco zmienić sposób odbierania miasta. – Zobaczmy, jak wiele zmieniło się w centrum Warszawy, kiedy przestaliśmy chodzić pod ziemią i wyszliśmy na powierzchnię. Takie gesty w przestrzeni robią ogromną różnicę – mówiła.

Marta Sękulska-Wrońska zwracała również uwagę, że przygotowywane obecnie masterplany będą realizowane przez wiele lat.

Projektując dzisiaj w perspektywie 2050 roku, projektujemy tak naprawdę dla naszych dzieci – zaznaczyła.

Nie da się dokładnie przewidzieć przyszłego stylu pracy, transportu czy spędzania czasu. Można jednak tworzyć elastyczne, wielofunkcyjne przestrzenie, które będą zdolne przyjąć kolejne zmiany.

Wszystko się zmienia: sposób pracy, edukacja i mobilność. Musimy więc projektować miejsca, które potrafią te zmiany przyjąć, a mieszkańcom pozostawiają prawo wyboru – podkreśliła.

Zdaniem Przemysława Wyrzykowskiego, dyrektora handlowego Colas w Polsce, infrastruktura łącząca poszczególne części miasta może być nie tylko funkcjonalna, lecz także estetyczna.

Walczymy ze stereotypem, że ciągi pieszo-rowerowe i drogi lokalne muszą kojarzyć się z szaro-czarną przestrzenią. Staramy się pokolorować otoczenie, żeby było bardziej przyjazne i zapraszające – mówił.

Jego zdaniem właśnie mała infrastruktura może spajać dzielnicę i zapewniać swobodne przepływy pomiędzy nowymi inwestycjami a istniejącymi osiedlami.

Praga ma przy tym silną, alternatywną tożsamość. Nie powinna ścigać się z lewobrzeżną Warszawą ani kopiować jej rozwiązań.

Praga nie musi gonić swojej siostry z drugiej strony Wisły. Może cały czas być sobą – przekonywał Przemysław Wyrzykowski.

Modernizacja powinna więc wydobywać indywidualność dzielnicy, a nie ją zacierać. Nowa zabudowa, nawierzchnie i przestrzenie publiczne muszą odpowiadać lokalnej historii i charakterowi.

Przemysław Wyrzykowski zwrócił uwagę, że najmniej słyszalnym uczestnikiem procesu inwestycyjnego bywa przyroda.

Powiedziałbym trochę kontrowersyjnie, że najmniej słyszalnym głosem jest bioróżnorodność – stwierdził.

Retencja wody, zieleń i odporność na skutki zmian klimatu zbyt często pojawiają się dopiero pod koniec procesu projektowego.

Dobrze byłoby, gdyby przyroda nie była elementem, który dojeżdża do projektu na końcu. Powinna znaleźć się wśród jego głównych założeń – mówił przedstawiciel Colas.

Nawet niewielkie przestrzenie mogą zatrzymywać wodę, zwiększać udział zieleni i ograniczać skutki przegrzewania miasta.

Gabriela Szustek przyznała, że w historycznej, gęsto zabudowanej dzielnicy wdrażanie części rozwiązań środowiskowych jest trudniejsze niż na nowych osiedlach. Rewitalizowane kamienice podlegają ograniczeniom technicznym i konserwatorskim.

Przy remontach zabytkowych kamienic nie wszystko da się zrobić. Trzeba uwzględniać konstrukcję budynku i zalecenia konserwatora. Możemy jednak wprowadzać wiele mniejszych rozwiązań, które razem składają się na większą zmianę – zaznaczyła burmistrz.

Choć przedstawiciele miasta, architekci i inwestorzy podkreślali szeroki zakres konsultacji, Anna Watkowska wskazała grupę, której głos warto poznać dokładniej: wieloletnich mieszkańców Pragi.

– Jestem ciekawa, jak w tym wszystkim odnajdują się mieszkańcy, którzy żyją na Pradze z pokolenia na pokolenie. To właśnie ich należałoby zapytać – mówiła.

To oni najlepiej mogą odpowiedzieć, czy nowe inwestycje rzeczywiście stały się częścią dzielnicy.

– Prowadzimy dialog z sąsiadami, ale to wciąż niewielka grupa osób. Ciekawe byłoby szersze spojrzenie tych, którzy obserwują Pragę od wielu lat – dodała przedstawicielka OKAM.

Pojawianie się dotychczasowych mieszkańców w nowych przestrzeniach oraz korzystanie przez nich z pasaży, placów i usług może być dowodem, że udało się stworzyć miejsca integrujące zamiast wykluczających.

Bartosz Rozbiewski, p.o. dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy, przypomniał natomiast, że miejskie dokumenty planistyczne powstają w procesie obejmującym dziesiątki tysięcy wniosków i uwag.

Przy planie ogólnym zebraliśmy 43 tys. wniosków. Do przygotowanej propozycji wpłynęło następnie 77 tys. uwag. To pokazuje skalę udziału mieszkańców w warszawskich procesach planistycznych – mówił.

Rolą miasta jest jednak nie tylko zebranie wszystkich opinii.

Jesteśmy odpowiedzialni za wyważenie interesów społecznych i prywatnych oraz znalezienie rozwiązania, które może stać się możliwie szeroko akceptowanym kompromisem – tłumaczył Bartosz Rozbiewski.

Czy Praga-Północ może zostać ogólnopolskim wzorem odpowiedzialnej transformacji dzielnicy?

– Oczywiście, że tak. Właściwie to już się dzieje – stwierdził Przemysław Wyrzykowski. Jego zdaniem Praga może nie tylko stać się przykładem, lecz także wyznaczyć nowe standardy.

Ta dzielnica jest tak złożona, że możemy tu spotkać niemal wszystkie scenariusze współpracy nowych inwestycji z istniejącą tkanką: historyczną zabudowę, obszary poprzemysłowe i miejsca, które pozwalają zaczynać projektowanie niemal od podstaw – mówił.

Marta Sękulska-Wrońska wskazywała na wyjątkowe położenie geograficzne Pragi oraz możliwość zagęszczania miasta tam, gdzie dostępna jest już infrastruktura.

Ten potencjał może stać się urzeczywistnieniem haseł zrównoważonego rozwoju. Możemy zagęszczać zabudowę tam, gdzie jest to możliwe i gdzie istnieje infrastruktura, zamiast dalej rozlewać miasto – mówiła architektka.

Gabriela Szustek stwierdziła natomiast, że Praga już jest przykładem udanej transformacji. – Widać to gołym okiem. Widać ogrom inwestycji, nakładów i zmian, które już się wydarzyły, dzieją się teraz i będą kontynuowane – przekonywała burmistrz.

Najbardziej ostrożnie sukces definiowała Katarzyna Budnicka-Filipiuk.

Praga ma potencjał, żeby wyznaczyć standardy rewitalizacji. Czy transformacja rzeczywiście okaże się sukcesem, odpowiemy sobie jednak dopiero wtedy, gdy ludziom będzie się tutaj żyło wygodniej i lepiej, a mieszkańcy pozostaną w tej dzielnicy – podsumowała prezeska Mennicy Polskiej.

To właśnie ten warunek wyznacza sedno odpowiedzialnej zmiany. 

Podobał się artykuł? Podziel się!