С 1 октября в России значительно изменили условия семейной ипотеки — ставка стала зависеть от количества детей. Максимальные 12% придется заплатить семьям с одним ребенком в столичных регионах, а минимальные 2% — семьям с пятью детьми за пределами Москвы, Питера, Московской и Ленинградской областей. Кроме того, ограничен допустимый размер ссуды (максимально возможный — 18 млн рублей) и срок софинансирования из бюджета (15 лет).

С одной стороны, семейную ипотеку вроде сильно ужесточили. С другой — всё же не отменили полностью. На льготные условия, пусть и не такие выгодные, как раньше, всё еще могут рассчитывать семьи с одним ребенком, матери- или отцы-одиночки. Сегодня в России всего 23 млн семей, 16 млн — с детьми (в том числе с одним родителем).

Можно ли считать такие изменения полумерой? На мой взгляд, иллюзий быть не должно: мы наблюдаем жесткий, неизбежный и абсолютно необходимый демонтаж перегретой системы. По моим прогнозам, только в 2026 году до 4,2 трлн рублей упадут выдачи ипотечных кредитов против 4,5 трлн в 2025-м. За январь – август этого года 60% выданных ипотечных кредитов пришлись на льготные программы, а в IV квартале доля льготной ипотеки упадет до 35%. И главная причина даже не в том, что рынок необходимо сбалансировать. А в том, что на поддержку семейной ипотеки стало требоваться слишком много средств.

Семейную ипотеку под действовавшие до 1 октября льготные 6% выдают банки. А недополученную прибыль кредитным организациям компенсирует государство по формуле «ключевая ставка + 1,5% — льготные 6%». Таким образом, в затянувшуюся эпоху высокой ключевой ставки обязательства бюджета по субсидированию кредитов резко выросли.

Цифры говорят сами за себя: в 2021 году бюджет потратил на компенсацию ставок банкам по всем льготным ипотечным программам 47 млрд рублей. В 2022-м — в пять раз больше, но еще вполне посильные 245 млрд. А в 2025 году эти расходы взлетели до колоссальных 2 трлн рублей. То есть теперь траты на обслуживание льготной ипотеки сопоставимы с расходами на платежи по всему госдолгу России (3,2 трлн рублей). Причем это длящиеся обязательства, на которые бюджет будет тратить деньги много лет вперед.

Мы привыкли отделять свой карман от государственного. Но не стоит забывать, что эти 2 трлн компенсаций по льготной ипотеке берутся из наших налогов. Для сравнения: повышение НДС на 2% должно принести бюджету 2,5 трлн рублей. Введение прогрессии подоходного налога в 2025 году и распространение той же шкалы от 13 до 22% на пассивные доходы от вкладов, ценных бумаг и дивидендов с 2027-го также даст бюджету около 2 трлн рублей в год.

В итоге сворачивание новых выдач — это экстренное торможение, которое позволит переломить тенденцию и снизить траты бюджета на обслуживание льготных программ до 1,3–1,4 трлн рублей уже в следующем году.

Что это значит для экономики?

Общий объем находящегося в стройке жилья пока держится на рекордных отметках — 121 млн кв. м (около 2,5 млн квартир). Это по-прежнему значительные объемы.

Но строительная отрасль бьет тревогу. Уже сейчас заметно снижение запуска новых проектов — на 15% за восемь месяцев 2026-го. Это неизбежно приведет к замедлению ввода жилья и ударит по смежным секторам: металлургии, деревообработке, производству цемента.

Вполне возможно банкротство части застройщиков. В зоне риска те, кто на волне ажиотажа набрал дорогие бридж-кредиты под покупку новых участков с плохим финансовым планированием. Мы уже видим прецеденты — например, ситуация с ГК «Самолет», который в конце сентября объявил технический дефолт по облигациям.

Однако для простых покупателей трагедии не будет. Благодаря системе эскроу-счетов деньги ипотечников защищены. Если кто-то из девелоперов не потянет проект, его просто подхватит и достроит другой игрок или банк-кредитор. Пострадать могут лишь инвесторы — держатели облигаций закредитованных застройщиков.

В то же время благодаря сворачиванию льготных программ перегретый первичный рынок недвижимости наконец начнет балансироваться.

С 2020 (после запуска льготной ипотеки для всех и семейной ипотеки) по 2024 год стоимость квадратного метра в среднем по стране взлетела на 70% (а в ряде регионов — вдвое), тогда как зарплаты выросли лишь на 35%. Кроме того, образовался абсурдный разрыв между первичным и вторичным рынками жилья: сейчас он достигает 25–30%.

Застройщикам было выгодно завышать цены: благодаря привлекательной ипотечной ставке заемщики могли позволить себе покупку квартиры, а разницу покрывал бюджет.

Теперь такой «допинг» сильно сократится. Как следствие, спрос закономерно начнет перетекать на вторичный рынок, а ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем сократится до адекватных 10–15%.

Конечно, девелоперы не станут переписывать ценники вниз напрямую — номинальная стоимость будет стагнировать или увеличиваться незначительно. А реальное удешевление произойдет не за счет бюджетных субсидий, а за счет роста реальных доходов семей.

Рынок умеет саморегулироваться — современная российская история это доказала. После кризиса 2015 года объемы ввода жилья упали на 15%. Государство тогда тоже запускало льготные ипотечные программы, но они проработали всего полтора года, выполнив свою задачу по поддержке рынка в моменте. В итоге к 2019-му отрасль восстановилась и доступность жилья сбалансировалась уже естественным путем — благодаря росту заработных плат.

Ровно этот же терапевтический процесс начался сейчас. За последние два года, прошедшие после сворачивания массовой льготной ипотеки на новостройки, в этом направлении уже наметился перелом: первичка подорожала лишь на 15%, а номинальные доходы населения выросли почти на 45%.

На дальнейшую балансировку потребуется около двух лет. К концу 2028 года, если не случится глобальных шоков, соотношение зарплат к стоимости квадратного метра вернется к уровню 2019-го — и мы увидим здоровую систему, где жилье покупают не за счет бюджетных субсидий, а за счет своих доходов.

Автор — экономист, министр финансов РФ в 1997–1999 годах, бывший президент-председатель правления ВТБ 24 и ФК «Открытие»

Позиция редакции может не совпадать с мнением автора