В деле № А41-59345/2023 Арбитражный суд Московского округа отменил судебные акты нижестоящих судов, которые поручили проведение экспертизы ГБУ Московской области «Дирекция экологических проектов». Суд установил, что эта организация не является государственным судебно-экспертным учреждением — она не создавалась органом власти специально для судебных экспертиз.

Похожие вопросы возникали в делах, где экспертизу проводили бюро технической инвентаризации, образовательные учреждения, коммерческие ООО и автономные некоммерческие организации.

Экспертиза может содержать ошибки, противоречия или неполные выводы. Иногда эксперт указывает, что объект опасен, но не пишет о том, можно ли устранить нарушения без сноса. Такая ситуация может возникнуть, если изначально при назначении экспертизы стороны не просили суд поставить для эксперта вопрос об устранимости нарушений.

Также суд может отказать в проведении дополнительной экспертизы. Так произошло в деле № А40-209095/2022, где в рамках первоначальной экспертизы эксперты пришли к выводу, что объект опасен, но технически возможно вернуть его в первоначальное состояние.

В апелляции назначили дополнительную строительно-техническую экспертизу. Она установила, что выявленные недостатки уже устранены и объект больше не представляет угрозы. После этого 9-й Арбитражный апелляционный суд отменил решение о сносе и отказал в удовлетворении требований.

Ходатайство о новой экспертизе особенно важно заявлять, если заключение судебного эксперта содержит противоречия, эксперт не исследовал возможность устранения нарушений, его выводы не соответствуют фактическому состоянию объекта или основаны на неправильных исходных данных.

Во многих делах суды ограничиваются констатацией факта нарушения обязательных норм (строительных, пожарных и др.). Но этого может быть недостаточно для вывода о необходимости сноса.

В деле № 8Г-6288/2025 Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил судебные акты. Экспертиза выявила нарушения требований пожарной безопасности, однако суд первой инстанции не поставил на обсуждение вопрос о возможности привести объект в соответствие с нормативными требованиями.

Кассационный суд указал: прежде чем принимать решение о сносе, нужно выяснить, можно ли устранить нарушения и сохранить строение.

На практике это может означать устройство дополнительных противопожарных выходов, установку пожарной сигнализации, изменение отдельных конструкций, устранение нарушений расстояний, проведение ремонта или выполнение инженерных мероприятий.

Если нарушение можно устранить без сноса спорного объекта недвижимости, собственнику следует представить суду техническое решение, проект работ или заключение специалиста.

Не каждое нарушение строительных, пожарных, градостроительных и иных норм означает, что объект опасен для жизни и здоровья людей или нарушает права других лиц.

В деле № 33-33875/2024 суд первой инстанции постановил снести объект, сославшись на нарушения противопожарных расстояний. Расстояние от здания до одной из границ участка составляло 1 метр вместо 3 метров. Кроме того, отсутствовала возможность подъезда пожарной техники к тыльной стороне объекта.

Однако эксперты установили, что расстояние между спорным зданием и соседним объектом в целом не нарушено, т.к. с трёх других сторон нормативные расстояния соблюдались, а нарушения, связанные с плотностью застройки и высотой здания, не подтвердились.

Московский городской суд отменил решение о сносе. Суд указал, что необходимо оценивать не только сам факт нарушения норм, но и его существенность: создаёт ли нарушение реальную угрозу жизни и здоровью, нарушает ли оно права соседей, можно ли устранить нарушение и действительно ли снос соразмерен выявленным нарушениям.

В делах о самовольных постройках ответчик может заявить о пропуске срока исковой давности, а суд должен установить, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

В деле № А40-112005/2022 нижестоящие суды решили, что спорные объекты являлись новым строительством, а истцы узнали об их существовании только после проверки Госинспекции по недвижимости.

Арбитражный суд Московского округа с этим не согласился. Суды не оценили совокупность обстоятельств, на которые ссылался ответчик, в том числе наличие у объектов кадастровых номеров, существование технических паспортов БТИ, отражение объектов в официальных документах и длительный период их существования.

Эти обстоятельства могли свидетельствовать о том, что уполномоченные органы знали или должны были знать об объектах значительно раньше контрольной проверки Госинспекции по недвижимости.

В деле № А40-210039/2020 заявление о пропуске срока исковой давности сделал не собственник, а третье лицо — хранитель имущества в рамках уголовного дела.

Суд первой инстанции посчитал, что такое заявление не имеет значения, поскольку третье лицо не является надлежащей стороной по делу. Однако 9-й Арбитражный апелляционный суд признал срок исковой давности пропущенным, отменил решение о сносе и отказал в удовлетворении требований.

Государственная регистрация права собственности не является гарантией от признания объекта самовольной постройкой. Но суд не может рассматривать зарегистрированное право как юридически несущественное обстоятельство.

В деле № 33-33567/2025 Московский городской суд отменил решение о сносе нежилого здания. Суд первой инстанции подошёл к делу формально – он исходил главным образом из того, что реконструкция проводилась без необходимых разрешительных документов.

Апелляционный суд учёл, что право собственности было зарегистрировано ещё в 2014 году, реконструкцию проводил предыдущий собственник здания, ответчик длительное время владел и пользовался объектом, административные органы продолжительное время не предъявляли претензий, а нарушения правил землепользования и застройки не были доказаны.

В деле № А40-76242/2023 суд первой инстанции удовлетворил требования о сносе, указав, что разрешение на строительство не выдавалось, а участок для строительства не предоставлялся.

Однако 9-й Арбитражный апелляционный суд установил, что реконструкция проводилась с получением необходимых разрешений, действовавших в соответствующий период. Апелляция также назначила дополнительную экспертизу, которая подтвердила устранение выявленных ранее нарушений.

При анализе разрешительной документации необходимо проверить, выдавалось ли разрешение на строительство, не шла ли речь о реконструкции, для которой применялся иной порядок, какие правила действовали на момент выполнения работ, были ли согласованы отклонения от предельных параметров и проводилась ли процедура легализации уже выполненных работ.

Узнайте, какие есть возможности для сохранения вашего объекта

Обратитесь к профильным юристам по самовольным постройкам

Даже если разрешение в итоге не было получено, в суде важно показать, предпринимал ли собственник разумные меры для оформления объекта.

В деле № А40-24787/2023 суд первой инстанции формально подошёл к делу не придав значения протоколу заседания Градостроительно-земельной комиссии Москвы, поскольку этот документ сам по себе не является разрешением на строительство.

Однако 9-й Арбитражный апелляционный суд учёл, что ответчик предпринимал меры для получения разрешительной документации, и отменил решение суда первой инстанции.

Такие обстоятельства могут подтверждаться заявлениями в органы власти, перепиской с администрацией, протоколами комиссий, техническими заключениями, проектной документацией и обращениями за выдачей разрешения.

Решение о сносе может затронуть права не только собственника объекта и лица, подавшего иск. В деле могут участвовать соседи, арендаторы, залогодержатели, ресурсоснабжающие организации, зарегистрированные жильцы и лица, использующие расположенные в здании помещения.

В деле № А40-283039/2021 в спорном здании находилась трансформаторная подстанция, состоящая на балансе ПАО «Россети Московский регион». Несмотря на это, организация не была привлечена к участию в деле в первой инстанции. 9-й Арбитражный апелляционный суд отменил решение по безусловным процессуальным основаниям.

В деле № 8Г-6288/2025 суды рассматривали вопрос о выселении и снятии с регистрационного учёта граждан из дома, который имел признаки многоквартирного жилого дома и самовольной постройки. Однако к делу привлекли не всех зарегистрированных жильцов. Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

Расположение объекта в охранной зоне, на территории парка или в иной зоне с особым режимом использования земли не всегда значит, что объект нельзя сохранить.

В деле № А41-38650/2022 суды обязали снести объекты, расположенные на территории национального парка «Лосиный остров». Они исходили из того, что такое расположение препятствует сохранению построек.

Арбитражный суд Московского округа отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Суд отметил, что объекты находятся в зоне Ж-2, в этой зоне отсутствует прямой запрет строительства, а участок имеет вспомогательный вид разрешённого использования «обслуживание жилой застройки», который включает, в частности, размещение магазинов.

Следовательно, суд должен установить не только сам факт нахождения объекта в особой зоне, но и конкретные последствия его эксплуатации: нарушается ли режим охранной зоны, причиняется ли вред окружающей среде, создаётся ли угроза природным объектам и можно ли устранить негативные последствия.

Статья 222 ГК РФ применяется к самовольным постройкам, но не всякий объект является недвижимостью (капитальным строением).

В деле № А41-38650/2022 суды обязали предпринимателя демонтировать нестационарные торговые объекты. Однако Арбитражный суд Московского округа указал, что истцы не доказали нарушение прав публичного образования, нарушение прав неопределённого круга лиц, угрозу жизни и здоровью граждан или причинение вреда окружающей среде.

Кроме того, некапитальные объекты могли использоваться собственником земли для других целей. Поэтому, если администрация считала незаконной именно торговлю, она могла требовать запрета торговой деятельности, а не демонтажа самих некапитальных объектов.

Собственнику или владельцу объекта следует проверить несколько ключевых вопросов.

1. Правильно ли назначена экспертиза. Нужно проверить статус экспертной организации, квалификацию эксперта и соблюдение процедуры исследования.

2. Есть ли в заключении судебного эксперта реальные доказательства опасности спорного объекта для жизни и здоровья людей. Самого упоминания о нарушении норм недостаточно. Необходимо определить, создают ли выявленные нарушения угрозу для жизни и здоровья людей.

3. Можно ли устранить нарушения. Следует подготовить техническое заключение о возможности исправления недостатков и проект работ.

4. Не пропущен ли срок исковой давности. Важно выяснить, когда истец и уполномоченные органы узнали или должны были узнать о существовании объекта.

5. Кто ещё должен участвовать в деле. Нужно установить зарегистрированных лиц, арендаторов, залогодержателей, ресурсоснабжающие и иные заинтересованные организации.

6. Какие документы оформлялись при строительстве или реконструкции. Следует собрать разрешения, распоряжения, протоколы, проекты, технические условия, переписку и документы БТИ.

7. Каков статус объекта. Некапитальное сооружение и объект недвижимости требуют разного правового подхода.

8. Соразмерен ли снос выявленным нарушениям. Суду необходимо обосновать, почему устранение выявленных нарушений невозможно или недостаточно для защиты прав истца.

Суды по делам о самовольных постройках могут ошибаться как при оценке доказательств, так и при применении процессуальных норм.

Решение о сносе может быть отменено, если суд положил в основу решения ненадлежащую экспертизу, отказался назначить дополнительную или повторную экспертизу, не проверил срок исковой давности, не оценил зарегистрированное право собственности, не привлёк лиц, чьи права затрагиваются, не исследовал возможность устранения нарушений, проигнорировал разрешительную документацию, не установил реальную угрозу жизни, здоровью или окружающей среде либо применил статью 222 ГК РФ к некапитальному объекту.

Главная задача при обжаловании решения суда — доказать, что в сносе нет необходимости. Нужно доказать либо отсутствие оснований для признания объекта самовольной постройкой, либо подтвердить реальную возможность устранения имеющихся нарушений без сноса спорного объекта.

Адвокат Хоменко Иван Васильевич

Адвокатское бюро г.Москвы “Сокол“

+7 (495) 664-66-34