Wikimedia Commons

Евросоюз готовит следующий этап жилищной реформы: 14 октября Еврокомиссия обсудит с рынком барьеры для нового строительства, а в 2027 году намерена представить пакет упрощения жилищных правил. Работа идет после сентябрьского проекта Акта о доступном жилье, который должен дать странам и городам более четкую правовую основу для действий в районах с острым дефицитом предложения. В центре реформы — разрешения на строительство, землепользование, финансирование, налоги, краткосрочная аренда, второе жилье и длительно пустующие объекты.

25 сентября представители министерств, отвечающих за жилье во всех государствах Евросоюза, обсудили реализацию Европейского плана доступного жилья. Еврокомиссия 28 сентября сообщила, что в повестку вошли Европейский жилищный альянс, Акт о доступном жилье, будущий пакет упрощения правил, а также анализ спекуляций, финансовизации и прозрачности рынка.

Европейский план доступного жилья действует с декабря 2025 года. Его задача — увеличить предложение, привлечь больше капитала в строительство и доступное жилье, ускорить реформы и поддержать группы, для которых покупка или аренда становятся недоступными. Жилищная политика при этом не переходит целиком на уровень Брюсселя: налоги на недвижимость, планирование, разрешения и значительная часть арендных правил остаются в компетенции государств, регионов и муниципалитетов.

Масштаб дефицита теперь выражен в конкретных показателях. На странице программы доступного жилья Европейская комиссия оценивает текущий выпуск примерно в 1,6 млн домов и квартир в год при потребности более 2 млн. Разрыв составляет около 650 тыс. объектов ежегодно. Для его закрытия потребуется примерно €153 млрд дополнительных инвестиций в год.

Это объясняет, почему новое регулирование строится не только вокруг ограничений спроса. ЕС одновременно пытается ускорить разрешительные процедуры, удешевить строительство, повысить производительность отрасли и сделать уже существующий фонд более доступным для постоянного проживания.

9 сентября 2026 года Комиссия представила проект Акта о доступном жилье. Документ не вступил в силу: он проходит обычную законодательную процедуру с участием Европейского парламента и Совета ЕС. EUR-Lex фиксирует проект как COM(2026) 599 и процедуру 2026/0268/COD как продолжающуюся.

Проект создает общую рамку для мер в районах с жилищным дефицитом. В приложении к документу для оценки отношения цены жилья к доходам установлены пороги в восемь и десять годовых располагаемых доходов на человека для покупки среднего существующего объекта. Это не означает автоматического введения ограничений при достижении одного показателя: власти должны учитывать продолжительность и устойчивость давления, территориальный масштаб проблемы и соразмерность вмешательства.

Регулирование может распространяться не на всю страну или город, а на отдельный район, муниципалитет, агломерацию, остров или другую территорию, где дефицит доказан. Для инвестиционного рынка это важное изменение: единая европейская рамка может соседствовать с очень разными локальными режимами.

Проект не вводит общеевропейский запрет на посуточную аренду и не устанавливает одинаковый лимит дней для всех городов. Логика документа другая: если местные власти хотят ограничить использование жилья не как основного места проживания, они должны доказать реальную связь такого использования с нехваткой или недоступностью жилья.

Новая рамка дополняет уже действующий Регламент ЕС 2024/1028 о сборе и обмене данными по краткосрочной аренде. International Investment ранее подробно разбирал этот режим: с 20 мая 2026 года он стандартизирует сбор и передачу данных там, где существуют регистрационные системы, но сам по себе не запрещает Airbnb, Booking и другие площадки и не вводит единого лимита дней аренды.

Для городов это создает двухступенчатую систему. Сначала они получают более сопоставимые данные о предложении, бронированиях и регистрации объектов, а затем могут обосновывать локальные ограничения уже на измеримой базе. Для владельцев и инвесторов основным риском становится не единый запрет на уровне ЕС, а увеличение числа локальных правил в туристических и дорогих городах.

Проект предусматривает возможность мер в отношении второго жилья и объектов, которые длительное время остаются пустыми, если территория признана рынком под жилищным давлением. При этом ограничения должны быть адресными и соразмерными, а уже приобретенные права нельзя автоматически пересматривать задним числом.

Такой подход особенно важен для курортных городов, островов и центров с высокой долей инвестиционного жилья. Там дефицит постоянного предложения часто связан одновременно с туризмом, вторыми резиденциями, ограниченным земельным ресурсом и медленным строительством.

Следующий этап назначен на 14 октября. В официальной повестке диалога с комиссаром по энергетике и жилью Даном Йоргенсеном перечислены государственные закупки, финансирование и налоги, планирование, экологические требования, землепользование, строительные отходы, энергоэффективность зданий, строительные материалы, технические стандарты, дефицит рабочей силы и профессиональных навыков.

Отдельно будет обсуждаться так называемое избыточное национальное регулирование, когда государства добавляют к требованиям ЕС собственные дополнительные процедуры. Встреча входит в консультации по пакету упрощения жилищных правил, который должен быть представлен в 2027 году.

Официальная страница инициативы прямо связывает административную сложность с задержками и дополнительными расходами. Будущий пакет должен искать возможности для упрощения законодательства, процедур и процессов на европейском, национальном, региональном и муниципальном уровнях без отказа от требований безопасности, качества, охраны природы и культурного наследия.

Для девелоперов это может оказаться важнее части ограничительных мер. Даже заметное возвращение квартир из краткосрочной в долгосрочную аренду не заменяет нового строительства там, где нехватка измеряется сотнями тысяч объектов. Сокращение сроков согласования, цифровизация разрешений и более предсказуемые правила способны влиять на предложение в течение нескольких лет, хотя эффект будет сильно различаться по странам.

Свежая статистика усиливает давление на регуляторов. Eurostat 1 октября сообщил, что во втором квартале 2026 года цены на жилье в ЕС выросли на 4,7% по сравнению с тем же кварталом 2025-го, а аренда — на 3,0%. За квартал жилье подорожало еще на 1,2%, аренда — на 0,7%.

Годовое снижение цен зафиксировано только в Финляндии, Люксембурге и Франции. Самый быстрый рост наблюдался в Португалии — 16,5%, Болгарии — 15,5% и Литве — 14,3%. В 23 государствах с доступными данными цены выросли. По сравнению с первым кварталом, когда рынок ЕС прибавлял 5,1% год к году, общий темп немного снизился, но география роста остается широкой.

Эти данные показывают, что жилищный кризис в Европе в 2026 году нельзя свести к единому ценовому циклу. На отдельных рынках одновременно действуют дефицит нового строительства, туристический спрос, рост цен и ограниченная способность городов быстро выводить новые проекты.

Новый курс ЕС не создает единого режима недвижимости для всех 27 государств. Он, скорее, задает общие критерии, по которым локальные ограничения должны быть доказаны и соразмерны, одновременно усиливая политическое давление на власти, чтобы те быстрее увеличивали предложение.

Для собственников второго жилья и объектов краткосрочной аренды главным параметром станет конкретный адрес и статус территории. Для девелоперов — сроки разрешений, доступность земли, инфраструктуры и финансирования. Для институционального капитала — масштаб государственных программ и то, насколько быстро государства смогут превратить европейские инициативы в реальные проекты.

Как сообщают эксперты International Investment, у реформы есть очевидный риск перекоса: ограничить использование уже существующего жилья административно проще, чем построить сотни тысяч новых объектов. Точечные ограничения краткосрочной аренды, второго жилья и длительного простоя способны изменить баланс в отдельных городах, но они не закрывают структурный дефицит примерно в 650 тыс. домов в год. Главным показателем успеха станет не количество новых ограничений, а рост фактических вводов, сокращение сроков согласования и снижение издержек без ухудшения качества строительства.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Что такое Акт о доступном жилье ЕС?

Это предложенный 9 сентября 2026 года регламент, который должен создать общую рамку для мер в районах с сильным жилищным дефицитом. Он пока не действует как закон.

Запретит ли ЕС краткосрочную аренду?

Нет. Общеевропейского запрета проект не вводит. Ограничения могут появляться на национальном или местном уровне и должны быть обоснованы ситуацией на конкретной территории.

Могут ли ограничить второе жилье?

Да, проект допускает адресные меры в районах с доказанным жилищным давлением, но не устанавливает единого запрета на вторые резиденции во всем ЕС.

Когда изменятся правила строительства?

14 октября 2026 года пройдет отдельный диалог по барьерам предложения, а пакет упрощения жилищных правил запланирован на 2027 год.

Сколько жилья не хватает Европе?

По оценке европейских властей, нужно строить более 2 млн домов и квартир в год против примерно 1,6 млн сейчас. Дополнительная потребность составляет около 650 тыс. объектов ежегодно.

Что происходит с ценами в 2026 году?

Во втором квартале жилье в ЕС подорожало на 4,7% год к году, а аренда — на 3,0%. Максимальный рост цен пришелся на Португалию, Болгарию и Литву.