Сделки с недвижимостью: что изменилось с 1 июля 2026 года

Раньше для проведения дистанционной сделки с недвижимостью нужно было выполнить два обязательных условия:

1. Получить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП), для чего требовалось лично посетить удостоверяющий центр.

2. Подать в Росреестр заявление о согласии на использование электронной подписи (сделать это тоже нужно было лично в МФЦ).

Это делало «удаленку» при купле-продаже недвижимости неудобной, к ней прибегали лишь в крайних случаях. Закон №133-ФЗизменил эту процедуру.

Теперь биометрия стала вторым фактором подтверждения личности, дополняя УКЭП. Это не замена электронной подписи, а усиление защиты.

Что это значит для продавцов и покупателей

● Подать электронные документы можно без предварительной отметки в ЕГРН о согласии на электронные сделки.

● Это добровольно. Никто не заставляет вас сдавать биометрию. Привычный путь через МФЦ или нотариуса остается. Биометрия — это дополнительный удобный инструмент, а не обязанность.

Как оформить сделку по биометрии: пошаговая инструкция

Если вы решили продать или купить квартиру дистанционно с помощью биометрии, вам понадобится:

1. Подтвержденная учетная запись на Госуслугах.

2. УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись), которую можно оформить через приложение «Госключ».

3. Подтвержденная биометрия в Единой биометрической системе.

Шаг 1. Сдать биометрию и получить статус «Подтвержденная»

Многие ошибочно полагают, что если они сдавали биометрию для загранпаспорта, то данных в ЕБС достаточно. Это не так. Для загранпаспорта делают слепок лица и отпечатки пальцев, а для ЕБС нужен еще и образец голоса.

Чтобы проверить свой статус, зайдите на «Госуслуги» и введите в поиске «Биометрия». Сервис покажет один из вариантов: «Не зарегистрирована», «Упрощенная», «Стандартная» или «Подтвержденная». Именно последний статус нужен для сделок с недвижимостью.

Как получить статус «Подтвержденная биометрия»:

● Посетите центр обслуживания — обычно это отделения банков, офисы МФЦ и Социального фонда.

● Закажите услугу выездной регистрации на дом.

● При себе нужно иметь паспорт и СНИЛС. Сотрудник сфотографирует вас и попросит произнести вслух три последовательности цифр для записи голоса.

● Статус обновится в течение нескольких часов, максимум — пяти календарных дней.

Шаг 2. Провести дистанционную сделку

Алгоритм действий:

● Зайдите на «Госуслуги» в раздел «Жизненные ситуации» — «Приобретение недвижимости».

● Подтвердите, что объект есть в ЕГРН, и укажите тип собственности.

● Загрузите электронные документы (договор купли-продажи и т.д.). Это делает одна из сторон сделки.

● Отправьте заявление на подписание. Каждый участник сделки (и продавец, и покупатель) должен подписать его с помощью УКЭП через приложение «Госключ», а также подтвердить свою личность через Единую биометрическую систему.

● Оплатите госпошлину в течение 5 рабочих дней (квитанция сформируется автоматически).

● В течение 7 рабочих дней выписка из ЕГРН с новыми сведениями придет каждому собственнику в личный кабинет на «Госуслугах».

На какие сделки распространяется биометрия, а на какие — нет

Закон распространяется не на все виды операций с недвижимостью. Чтобы не запутаться, воспользуйтесь таблицей.

Чем полезно нововведение

Для большинства россиян это, прежде всего, экономия времени и нервов. Дистанционная сделка особенно удобна, когда продавец и покупатель находятся в разных городах. Вместо того чтобы брать билеты на самолет, оформлять отпуск и лично ехать в МФЦ, можно подписать все документы из дома.

«Главное преимущество новых правил — экономия времени. Если раньше участникам сделки нужно было лично приезжать для подачи документов, то теперь многие этапы можно пройти дистанционно», — рассказал mk.ru управляющий партнер B&C Agency Иван Самойленко.

При этом финансовая нагрузка на участника сделки не растет, а отдельные издержки, напротив, сокращаются, добавил директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин.«Раньше для удаленного оформления требовалось отдельно получать УКЭП в удостоверяющем центре — это и время, и деньги», — отметил эксперт.

Сам процесс регистрации может сократиться с 9 рабочих дней (через МФЦ) до 1–2 дней при подаче онлайн.

Безопасны ли сделки по биометрии: риски и защита

Многие опасаются, что сдача биометрии упростит жизнь мошенникам. Эксперты сходятся во мнении, что риски не увеличиваются радикально, но качественно трансформируются.

Разберем основные вопросы, которые возникают в связи с применением биометрии при сделках с недвижимостью.

● Хранение биометрических данных

В ЕБС цифровые слепки лица и голоса хранятся в виде числовых наборов (векторов), которые невозможно расшифровать и использовать для подмены. Система сертифицирована по требованиям ФСБ и ФСТЭК, а также использует проверку «живости» (liveness detection), которая отличает реального человека от фото или дипфейка.

● Главный риск — не биометрия, а ваш аккаунт

Эксперты предупреждают: сама по себе биометрия — это надежный инструмент, но она не защищает от социальной инженерии.

«Если мошенники получат доступ к вашему аккаунту на "Госуслугах", например, путем социальной инженерии, то биометрическая система, выполняя свою функцию, подтвердит личность именно этого взломанного аккаунта. Главный риск смещается из плоскости подделки документов в плоскость компрометации учетных записей», — подчеркнул в беседе с mk.ru управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев.

В этой ситуации традиционные способы заключения сделки для многих останутся более предпочтительными. «Для недвижимости вопрос доверия очень важен, а сумма сделки обычно крупная, поэтому многие люди еще долго будут выбирать привычный путь через МФЦ, банк или нотариуса», — считает аналитик Freedom Global Владимир Чернов.

● Необходимость проверки объекта сохраняется

Важный момент: биометрия подтверждает личность участников, но не проверяет юридическую чистоту объекта, напоминает Валерий Тумин.

«Поэтому даже в цифровом формате не стоит пренебрегать стандартными проверками — выпиской из ЕГРН, историей переходов прав», — подчеркивает эксперт.

Как защитить свою недвижимость: 3 главных правила

Поскольку главная угроза — это доступ к вашему аккаунту, выполните три шага, которые обезопасят вас от переоформления жилья без вашего ведома.

1. Сделайте запретительную отметку в ЕГРН (самозапрет)

Это самый мощный инструмент. Вы можете внести в ЕГРН запись о невозможности регистрации перехода права собственности без вашего личного присутствия. Даже если мошенники взломают «Госуслуги» и подпишут договор, Росреестр просто откажет в регистрации, так как в системе стоит отметка о запрете.

Как подать заявление:

● Онлайн через «Госуслуги» или сайт Росреестра — потребуется УКЭП.

● Лично в МФЦ — нужен только паспорт.

Важный нюанс: Если вы решите продать квартиру, запрет нужно будет снять. Это занимает до 5 дней. Если вы не планируете продажу, лучше держать эту отметку активной постоянно.

2. Защитите аккаунт на Госуслугах

● Установите сложный пароль.

● Обязательно включите двухфакторную аутентификацию (вход по СМС или через приложение).

● Никому и никогда не сообщайте коды из СМС и одноразовые пароли.

● Подключите уведомления о выпуске сертификатов УКЭП на ваше имя.

3. При подозрении на мошенничество срочно обратитесь в МФЦ и Росреестр

Если вы увидели уведомление от Росреестра о сделке, которую вы не совершали:

1. Немедленно подайте в МФЦ или Росреестр заявление о приостановке регистрации.

2. Подайте заявление о невозможности регистрации перехода права (запретительная отметка).

3. Сделку, совершенную без вашего ведома, можно оспорить в суде. Закон исходит из того, что если сбой произошел на стороне инфраструктуры (ЕБС, Госуслуги), то ответственность несут операторы системы. Если же вы сами передали коды — ответственность ложится на вас.

Частые вопросы о сделках с недвижимостью по биометрии

Нужно ли мне сдавать биометрию, чтобы продать квартиру?
В обязательном порядке — нет, это добровольная процедура. Если вы планируете продать квартиру лично, через МФЦ или нотариуса, биометрия не нужна.

Могут ли переоформить квартиру без меня?
Теоретически да, если мошенники завладеют вашим аккаунтом на «Госуслугах» и УКЭП. Однако поставить запретительную отметку в ЕГРН можно дистанционно, и это полностью блокирует такую возможность.

Остаются ли варианты оформления сделки через МФЦ и нотариуса?
Да. Дистанционная сделка — это альтернатива, а не замена традиционному оформлению.

Как снять запрет на дистанционные сделки?
Точно так же, как и поставить — через «Госуслуги», сайт Росреестра или МФЦ. Это занимает до 5 рабочих дней.

Новый закон делает сделки с недвижимостью быстрее и доступнее, но требует от собственников более ответственного подхода к собственной цифровой гигиене. Защищайте свои пароли и ставьте запрет в ЕГРН — это ваша главная страховка.