• Przeciętny czas budowy budynku mieszkalnego w Polsce wynosi 42,3 miesiąca.
• Budynki wielorodzinne powstają średnio w 24,8 miesiąca.
• Prefabrykacja może ograniczyć przestoje i przyspieszyć harmonogramy.
• Cyfrowe modele BIM pomagają wykrywać błędy jeszcze przed rozpoczęciem robót.
• Branża nadal ostrożnie podchodzi do wdrażania innowacji.
• Eksperci wskazują, że technologia musi stać się standardem całego procesu inwestycyjnego.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2025 r. oddano do użytkowania 208,4 tys. mieszkań, czyli o 8,3 tys. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie ten sam raport pokazuje, że przeciętny czas trwania budowy nowego budynku mieszkalnego wyniósł 42,3 miesiąca, choć w przypadku budynków wielorodzinnych było to znacznie mniej, bo 24,8 miesiąca. Dominującą metodą wznoszenia nowych budynków mieszkalnych pozostaje technologia tradycyjna, zastosowana w 98 proc. nowo wybudowanych budynków.

Te liczby dobrze pokazują napięcie, w którym działa rynek. Z jednej strony mieszkań przybywa, z drugiej jednak tradycyjny model budowania jest długi, podatny na pogodę, braki kadrowe, opóźnienia dostaw i błędy koordynacyjne. Dlatego coraz większe znaczenie zyskują rozwiązania, które pozwalają skrócić czas realizacji inwestycji: prefabrykacja, budownictwo modułowe, BIM, automatyzacja oraz lepsze zarządzanie danymi.

Jednym z najbardziej oczywistych kierunków jest prefabrykacja. Według raportu PAIH „Nowoczesne budownictwo prefabrykowane – polska szansa eksportowa” wartość rynku budownictwa modułowego w Polsce może do 2030 r. przekroczyć 7 mld zł. Już dziś widać jego skalę: przychody 100 największych producentów budynków z drewna, stali i betonu wyniosły w 2024 r. 9,9 mld zł, z czego 4,8 mld zł przypadło na segment modułowy. Raport wskazuje też na przyszły wzrost w całej Europie – z 61 mld USD w 2025 r. do 80 mld USD w 2030 r.

Prefabrykacja pozwala znacząco uporządkować proces budowy, co ma szczególne znaczenie w warunkach rosnącej presji czasu na rynku mieszkaniowym. Przy niewystarczającej liczbie mieszkań i potrzebie szybszej realizacji inwestycji znaczenia nabierają rozwiązania, które pozwalają budować sprawniej i bardziej przewidywalnie. Największe zalety prefabrykacji to krótszy czas realizacji inwestycji, sprawniejszy montaż na placu budowy, ograniczenie przerw technologicznych i mniejsza zależność od warunków atmosferycznych – mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.

Jak dodaje, budowa przestaje być wyłącznie sekwencją prac wykonywanych na placu inwestycji. Coraz więcej może dziać się wcześniej, np. w hali produkcyjnej, w kontrolowanych warunkach, równolegle do przygotowania terenu. Dla dewelopera najważniejsza jest przewidywalność: krótszy harmonogram, mniej przestojów, łatwiejsze zarządzanie ekipami i mniejsze ryzyko, że deszcz, mróz lub brak podwykonawcy zatrzyma cały projekt.

Drugim filarem przyspieszenia rynku jest cyfryzacja. W raporcie „Budownictwo. Innowacje. Wizja liderów branży 2025” przygotowanym na zlecenie Autodesk wskazano, że technologia i BIM (czyli cyfrowe modelowanie informacji o budynku) są jednymi z podstawowych czynników wpływających na wydajność branży. Zgodnie z tym opracowaniem pełne wykorzystanie BIM daje przestrzeń do optymalizacji procesu inwestycyjnego. Od wyceny, przez harmonogram, identyfikację kolizji, logistykę dostaw i realizację, aż po eksploatację obiektu.

W praktyce BIM może ograniczać liczbę błędów, które w tradycyjnym procesie wychodzą dopiero na budowie. Kolizja instalacji z konstrukcją, źle zaplanowana dostawa czy nieaktualna dokumentacja potrafią kosztować tygodnie. Cyfrowy model pozwala wykryć część takich problemów wcześniej, zanim zamienią się w kosztowny przestój. Dlatego technologia nie skraca budowy tylko przez szybsze wylewanie betonu czy montaż gotowych modułów, ale także przez lepsze planowanie - mówi Piotr Koszyk.

Problem polega na tym, że sama dostępność technologii nie oznacza jeszcze powszechnej zmiany. Autorzy raportu  Autodesk zwracają  uwagę, że mimo deklarowanej otwartości na innowacje stopień ich wdrażania w polskim budownictwie pozostaje niski, a branża częściej testuje nowe rozwiązania, niż stosuje je na szeroką skalę. Jako przyczyny wskazano m.in. konserwatywną mentalność i niedoinwestowanie obszaru innowacji.

W przypadku prefabrykacji barierą jest także to, że budynku nie da się po prostu „przerobić” na modułowy na końcowym etapie projektowania. Taka inwestycja powinna być od początku zaplanowana pod konkretną technologię, logistykę, transport, montaż i powtarzalność elementów. Dochodzą do tego koszty wejścia, potrzeba wyspecjalizowanych wykonawców, ostrożność deweloperów oraz przywiązanie rynku do metod, które są dobrze znane, nawet, jeśli nie zawsze najbardziej efektywne - mówi Piotr Koszyk.

Sama technologia nie wystarczy, by budować szybciej. Prawdziwa zmiana zacznie się dopiero wtedy, gdy prefabrykacja, moduły, BIM i analiza danych staną się częścią standardowego procesu – od pierwszej kreski projektu po odbiór budynku. Wtedy mieszkania będzie można budować nie tylko szybciej, ale też bardziej przewidywalnie, precyzyjnie i z mniejszą liczbą błędów.