El Gobierno quiere utilizar el IRPF para penalizar fiscalmente a los propietarios particulares que suban el precio del alquiler y premiar a quienes congelen o reduzcan las rentas. El borrador de real decreto-ley que el Consejo de Ministros espera aprobar el próximo martes cambia el sistema de bonificaciones fiscales que disminuye según se sube más el precio al firmar un nuevo contrato sobre una vivienda que ya estaba alquilada.

La idea no es completamente nueva. La ley de vivienda aprobada en 2023 ya elevó hasta el 90% la reducción fiscal aplicable a las ganancias del alquiler cuando un propietario rebajase la renta más de un 5%. Sin embargo, condicionó esa ventaja a que la vivienda estuviera situada en una zona de mercado residencial tensionado declarada por la comunidad autónoma. Fuera de estos ámbitos, la reducción ordinaria se mantuvo en el 50%.

El resultado ha sido una cobertura territorial limitada. Más de tres años después de la aprobación de la ley, las declaraciones se concentran en Cataluña, Navarra y País Vasco. La mayoría de los gobiernos autonómicos —gobernados por el Partido Popular— se han negado a aplicarlas porque, entre otras medidas, introducen 'topes' en el precio del alquiler.

Ante la falta de implantación generalizada de las zonas tensionadas, el nuevo borrador que prevé llevar el Ministerio de Vivienda y al que ha accedido EL PERIÓDICO amplía la cobertura del incentivo. La reducción fiscal por bajar el alquiler dejará de depender exclusivamente de la ubicación de la vivienda y podrá aplicarse en todo el país. Al mismo tiempo, Hacienda introduce por primera vez una escala descendente para los propietarios que incrementen la renta respecto al contrato anterior.

La reforma no crea formalmente una multa ni un impuesto adicional. El castigo se articula a través de la reducción que los caseros pueden aplicar sobre el rendimiento obtenido por el alquiler, es decir, sobre los ingresos que permanecen después de descontar los gastos deducibles. Cuanto mayor sea la subida, mayor será la parte del beneficio que tributará en el IRPF.

En cualquier caso, el nuevo sistema no afecta a las actualizaciones anuales realizadas durante la vigencia del contrato, sino al precio que establezca el propietario cuando firme uno nuevo sobre una vivienda que ya estaba alquilada. Hacienda comparará la nueva mensualidad con la última renta del contrato anterior, una vez aplicada, en su caso, la actualización que correspondiese.

La reducción quedará en el 40% cuando el casero eleve la renta hasta un 5%. Caerá al 30% si la subida supera el 5%, pero no rebasa el 10%; al 25% cuando se encuentre entre el 10% y el 15%; y al 20% si el aumento se sitúa entre el 15% y el 20%. Cuando la mensualidad crezca más de un 20%, el propietario únicamente podrá reducirse el 15% del rendimiento neto.

El contraste se produce con quienes mantengan o rebajen los precios. Si la renta inicial del nuevo contrato no supera la última mensualidad actualizada del arrendamiento anterior, el propietario podrá reducirse el 50% del rendimiento neto. Cuando aplique una rebaja superior al 5%, la ventaja será, como mínimo, del 70%, con independencia de que la vivienda esté o no en una zona tensionada.

La reducción podrá alcanzar el 100% cuando, después de agotarse el plazo mínimo o las prórrogas del contrato, el casero vuelva a alquilar la vivienda al mismo inquilino con una rebaja superior al 5%. También disfrutará de la exención total si entra otro arrendatario y el precio queda por debajo del índice estatal de referencia o de la cuantía alternativa que determine el Ministerio de Vivienda.

Las zonas tensionadas no desaparecen del sistema, pero pasarán a servir para elevar aún más las ventajas. Si el propietario reduce la renta más de un 5%, la reducción será del 95% cuando la vivienda esté en uno de estos ámbitos y el inquilino tenga entre 18 y 35 años; del 90% si únicamente se cumple la condición territorial; y del 85% cuando se alquile a un joven fuera de una zona tensionada. En el resto de España, la rebaja superior al 5% permitirá reducir el 70% del rendimiento neto.

El borrador también plantea otra reducción del 80% para los propietarios que mantengan el contrato durante las prórrogas que se incluyen en el real decreto y cobren una renta que no supere el índice estatal de referencia. Esta ventaja podrá aplicarse con independencia de cuándo se firmó originalmente el alquiler, siempre que el periodo mínimo de cinco años termine después del 1 de octubre de 2026.

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