Российские банки в сентябре резко нарастили выдачу ипотеки — объем составил 614 млрд рублей. По сравнению с августом показатель подскочил на 54%. Россияне стремились купить жилье до октябрьских изменений условий по «Семейной ипотеке». В дальнейшем эксперты ждут снижения спроса на льготную программу из-за корректировок и стагнации рыночных ставок. Подробнее — в материале «Известий».

В сентябре российские банки выдали ипотеку на 614 млрд рублей (+54% к августу) — максимальный результат за месяц с начала года, показала предварительная оценка Аналитического центра ДОМ.РФ.

Основной «разгон» спроса аналитики связывают с корректировками в льготной программе «Семейная ипотека»: заемщики спешили оформить сделки до изменения условий программы с 1 октября.

Семейная ипотека — это государственная программа льготного жилищного кредитования для семей с детьми, которая позволяет получить ипотечный кредит по сниженной ставке. Программа действует до 31 декабря 2030 года. Право на участие в программе имеют семьи, в которых есть: ребенок до шести лет включительно (на момент подписания кредитного договора); ребенок с инвалидностью (до 18 лет включительно). Для покупки жилья в малых городах с населением до 50 тыс. человек или в регионах с низкими темпами строительства — двое и более несовершеннолетних детей. Ставка составляла 6% годовых на весь срок кредитования.

С 1 октября в программу внесли изменения — ее параметры увязали с количеством детей в семье и регионом покупки жилья. Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области ставка установлена в диапазоне от 4% до 12%, для всех остальных субъектов — от 2% до 10%. Лимиты кредита тоже разные: в Москве и Петербурге можно рассчитывать на сумму от 12 до 18 млн рублей, в других регионах — от 6 до 10 млн рублей.

Таким образом, изменения в программе «Семейной ипотеки» сделали ее более целевой и ориентированной на поддержку многодетных семей — с тремя и более детьми, особенно в регионах с высокой стоимостью жилья.

— Для семей с одним ребенком условия программы стали менее выгодными: процентная ставка увеличилась до 10% годовых, а лимит остался прежним — 6 млн рублей, — указывает Елена Султанова, коммерческий директор девелопера Bravo.

Оживление рынка ипотеки аналитики отчасти связывают с тем, что россияне откладывали оформление кредитов на осень, ожидая снижения ставок. Но этого не произошло: ЦБ РФ сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых.

— Это дало четкий сигнал — в ближайшее время стоимость жилищных кредитов останется высокой, дальнейшее ожидание не позволит сэкономить, тем более на фоне дорожающей недвижимости, и подтолкнуло к оформлению ипотеки, — отмечает Юрий Исаев, аналитик сервиса Бробанк.ру.

Влияние обновленной «Семейной ипотеки» на рынок будет неравномерным.

Так, самые выгодные условия по семейной ипотеке складываются для семей с четырьмя детьми и более в «нестоличных регионах». Ставка для них — 2–4%, лимит кредита — 10 млн рублей вместо прежних 6 млн.

Проще всего оформить ипотеку смогут семьи с большим первоначальным взносом — более 50%: при таких условиях ставка осталась на комфортном уровне в 6% даже для семей с одним ребенком и вне зависимости от региона покупки.

— Также важно отметить новое правило: если в первый год после оформления ипотеки семья закрывает часть кредита (например после продажи другого имущества) и остаток долга становится меньше 50% от стоимости квартиры, банк снижает процентную ставку до 6%, что позволит существенно снизить ежемесячные платежи и сократить итоговую переплату по ипотеке, — говорит Юлиан Овечкин, руководитель отдела ипотеки Level Group.

Вместе с тем, например, при покупке частного дома ставка по-прежнему осталась 6% независимо от числа детей и региона.

— Для семей с одним или двумя детьми (большинство в России среди семей с детьми) это сейчас самая низкая ставка по семейной ипотеке. При кредите 12 млн рублей на 15 лет платеж за квартиру, которую купили под 12%, составит около 144 тыс. рублей в месяц, а за дом, купленный под 6% — около 101 тыс. рублей, — указывает Игорь Пеньков, коммерческий директор компании «Земельный экспресс».

Как отмечают аналитики, подобные всплески активности на ипотечном рынке фиксировались и ранее — как правило, в преддверии ужесточения ипотечных программ.

Из 614 млрд рублей ипотечных кредитов, выданных в сентябре, львиная доля пришлась на программы с господдержкой. Поэтому рост выдач не означает, что покупатели массово готовы брать рыночную ипотеку по высоким ставкам, констатирует Татьяна Полякова, риэлтор, сертифицированный инвестиционный брокер.

Изменения скажутся на количестве сделок по льготной программе — спрос на семейную ипотеку может упасть на 10–40%, считает Елена Султанова. Возможно, часть спроса сместится в сторону более компактного и доступного жилья, но говорить о серьезном изменении структуры спроса пока рано, уверена аналитик.

В октябре и ноябре выдачи, по прогнозам, скорее всего, снизятся: значительная часть спроса, в частности на семейную ипотеку, уже реализовалась.

После сентябрьского решения Банка России приостановить снижение ключевой ставки рынок ипотеки замер в ожидании, констатируют аналитики сервиса «Сравни.ру».

Средняя ставка по жилищным кредитам без учета льготных программ сейчас вблизи отметки 19%. При этом реальная доступность зависит не только от ставки, но и от стоимости жилья в конкретном регионе.

Поэтому даже если «ключ» пойдет вниз, с учетом того, что банки снижают ставки по кредитам с запаздыванием, резкого удешевления до конца года не ждут: ставки по рыночной ипотеке будут стагнировать.

— Даже если ЦБ вернется к смягчению денежно-кредитной политики, ключевая ставка изменится в пределах 0,25–0,5 п.п. В условиях неопределенности банки не спешат менять ставки. Поэтому стоимость ипотеки будет корректироваться точечно — отдельными банками и незначительно. Причем меняться ставка может не только с сторону уменьшения, но и повышения, — поясняет Юрий Исаев.

В условиях высоких ставок аналитики выделяют несколько тенденций.

Во-первых, покупатели стараются максимально уменьшить сумму кредита: продать имеющееся жилье, использовать собственные накопления и брать ипотеку только на недостающую часть.

В городах-миллионниках спрос смещается из центральных и сложившихся районов на окраины и в область.

Одновременно растет интерес ко вторичному рынку. Здесь покупатели либо решают насущный жилищный вопрос, продавая старую квартиру и добавляя минимальную сумму ипотечных средств, либо рассматривают отдельные объекты для коротких инвестиционных проектов, отмечает Татьяна Полякова.

Таким образом, до скорого возвращения «хорошей» рыночной ипотеки пока далеко. Рынок продолжат поддерживать льготные программы, но они становятся всё более адресными.