С 2025 года порядок расчёта налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости изменился. Вместо единой ставки 13% теперь действует прогрессивная шкала: налог зависит от размера полученной прибыли. Рассказываем, как это работает на практике.

Сроки и базовые правила

Если вы продали квартиру, дом или иной объект недвижимости, который находился в вашей собственности меньше минимального срока, установленного законом, вам необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Сам налог перечисляется в бюджет до 15 июля того же года.

Минимальный срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ, составляет 5 лет. Однако есть исключения: срок сокращается до 3 лет, если объект был получен в дар от близкого родственника, перешёл по наследству, приватизирован, получен по договору пожизненного содержания с иждивением либо является единственным жильём продавца на момент сделки.

Семьи с двумя и более детьми могут вообще не платить налог, даже если минимальный срок владения не истёк, — при соблюдении дополнительных условий, установленных законодательством.

Прогрессивная шкала: как считать

Начиная с доходов, полученных от продажи недвижимости с 1 января 2025 года, применяется прогрессивная шкала:

• 13% — на часть прибыли до 2,4 миллиона рублей;
• 15% — на сумму прибыли, превышающую порог в 2,4 миллиона рублей.

Прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение объекта. Если расходы не подтверждены, можно воспользоваться фиксированным имущественным вычетом в размере 1 миллиона рублей.

Пример 1. Квартира куплена за 5 млн, продана за 8 млн. Прибыль: 3 млн рублей. Налог: 2,4 млн × 13% = 312 тыс. рублей; 600 тыс. × 15% = 90 тыс. рублей. Итого: 402 тыс. рублей. При старой плоской шкале налог составил бы 390 тыс. рублей.

Пример 2. Квартира получена в дар, расходов нет, продана за 3 млн. Вычет — 1 млн. Прибыль для налогообложения: 2 млн рублей. Так как сумма не превышает 2,4 млн, применяется ставка 13%. Налог: 260 тыс. рублей.

Пример 3. Проданы и квартира (прибыль 2 млн), и машина (прибыль 1,2 млн). Налог начисляется на общую прибыль: 3,2 млн рублей. Расчёт: 2,4 млн × 13% = 312 тыс. рублей; 800 тыс. × 15% = 120 тыс. рублей. Итого: 432 тыс. рублей.

Важные нюансы

Дата получения дохода. Закон определяет дату фактического получения дохода как день, когда средства были выплачены продавцу. Если регистрация сделки прошла в декабре 2024 года, а деньги поступили в январе 2025 года, налоговая служба применит новые правила (прогрессивную шкалу), так как доход получен уже в 2025 году.

Кадастровая стоимость. При проверке декларации налоговая сравнивает цену в договоре с кадастровой стоимостью объекта на начало года регистрации перехода права. Если цена сделки ниже 70% кадастровой стоимости, для расчёта налога примут 70% от кадастра. С 2025 года регионы получили право повышать этот коэффициент вплоть до 1 (100% кадастровой стоимости). На начало 2026 года коэффициент 1 уже введён в Санкт-Петербурге, Республике Карелия, Республике Татарстан, Воронежской, Калининградской, Новгородской областях и ряде других субъектов. Важно: правило применяется по месту регистрации продавца, а не по месту нахождения недвижимости.

Для нерезидентов и иностранных агентов. Для нерезидентов РФ ставка осталась прежней — 30% от суммы дохода. С 1 января 2026 года для иностранных агентов установлена ставка НДФЛ в размере 30% на все доходы, включая получение жилья по наследству или в дар от близких родственников.

Коротко о главном

С 1 января 2025 года налог на доходы от продажи недвижимости для налоговых резидентов рассчитывается по прогрессивной шкале: 13% на прибыль до 2,4 млн рублей и 15% на сумму превышения. Декларацию 3-НДФЛ за продажу в 2025 году нужно подать до 30 апреля 2026 года, а налог уплатить до 15 июля 2026 года. Минимальный срок владения — 5 лет (в ряде случаев — 3 года). Если цена по договору ниже 70% кадастровой стоимости, налог рассчитают от 70% кадастра (в некоторых регионах коэффициент повышен до 1). Правило применяется по месту регистрации продавца. Семьи с двумя детьми могут освобождаться от налога даже при меньшем сроке владения при соблюдении условий.

Ранее мы сообщали, что депутат разъяснил, кому не нужно платить НДФЛ с продажи овощей и фруктов.