Коротко о главном

• НДФЛ не платится при владении квартирой более 5 лет. Для наследства, дарения от близких, приватизации, ренты и единственного жилья - 3 года.
• Семьи с двумя детьми могут быть освобождены от налога независимо от срока владения.
• Ставки для налоговых резидентов: 13% с дохода до 2,4 млн рублей, 15% с суммы превышения. Для нерезидентов - 30%.
• Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог уплачивают до 15 июля.

Содержание:

1. Что считается налогом при продаже квартиры
2. Когда налог платить не нужно
3. Как определяется срок владения квартирой
4. Ставки налога в 2026 году
5. Как считается налоговая база
6. Как рассчитать налог самостоятельно
7. Как уменьшить налог: вычет или расходы
8. Как выбрать способ уменьшения налога
9. Декларация 3-НДФЛ: сроки, документы и порядок подачи
10. Что будет, если не заплатить налог
11. Часто задаваемые вопросы
12. Заключение

Налог при продаже квартиры - это НДФЛ, который уплачивается с дохода от сделки.

Налогом облагается доход от продажи квартиры. Обычно это цена, указанная в договоре купли-продажи. Однако если эта цена ниже кадастровой стоимости, умноженной на региональный коэффициент, для расчета НДФЛ берут кадастровую стоимость с этим коэффициентом.

НДФЛ - налог на доходы физических лиц. Платит продавец квартиры, получивший доход от сделки (с прибыли от продажи).

Налог на имущество - ежегодный платеж за владение недвижимостью. После продажи его платит новый собственник.

Доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, если имущество находилось в собственности не менее минимального срока.

В общем случае минимальный предельный срок владения жильем составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Если продать квартиру раньше, придется заплатить налог.

Минимальный срок владения сокращается до 3 лет, если квартира:

• получена по наследству;
• подарена близким родственником (супругом, родителями, детьми, бабушкой/дедушкой, внуками, братьями/сестрами);
• приватизирована;
• получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• является единственным жильем (у продавца и супруга нет другого жилья; не учитывается жилье, купленное за 90 дней до сделки).

Минимальный срок владения для освобождения от налога

Семьи с двумя и более детьми могут продать квартиру и не платить НДФЛ, даже если срок владения меньше минимального (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Основные условия для освобождения:

1. Дети. В семье должно быть двое и более детей. Возраст: до 18 лет, либо до 24 лет - если ребенок учится очно. Также льгота распространяется на детей любого возраста, если они признаны судом недееспособными.
2. Покупка нового жилья. Новое жилье нужно приобрести в том же календарном году, что и продажу старого, либо не позднее 30 апреля следующего года.
3. Улучшение жилищных условий. Новое жилье должно быть лучше прежнего: либо больше по общей площади, либо дороже по кадастровой стоимости.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья. Она не должна превышать 50 млн рублей.
5. Отсутствие "лишнего" другого жилья. На дату продажи не должно быть другого жилья, которое больше по площади или дороже по кадастровой стоимости. Если у семьи есть доля в другом жилье, она не учитывается, если не превышает 50% в праве собственности на него.

Срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Но для некоторых ситуаций есть особенности.

• Покупка по ДДУ. Для квартир, приобретенных по договору долевого участия, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты стоимости жилья, а не с момента регистрации права или получения ключей (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
• Наследство. Срок владения отсчитывается с момента открытия наследства, то есть дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
• Реновация. При продаже квартиры, полученной по программе реновации, минимальный срок владения составляет 5 лет. Однако в этот срок засчитывается время владения старой квартирой (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Пример

Вы владели старой квартирой 4 года, затем по реновации получили новую. Если продать новую квартиру через 1 год после получения, общий срок владения составит 5 лет.

В России действует прогрессивная шкала НДФЛ: чем больше доход, тем выше ставка.

Для резидентов:

• 13% - с дохода до 2,4 млн руб.;
• 15% - с части дохода сверх 2,4 млн руб. (повышенная ставка применяется только к сумме превышения).

Для нерезидентов - 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Налоговый резидент - тот, кто находится в России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Налоговая база - это сумма дохода от продажи квартиры, которая облагается НДФЛ. Она определяется как разница между ценой продажи (либо кадастровой стоимостью) и суммой, на которую налогоплательщик уменьшает этот доход (расходы на покупку или имущественный вычет).

Доходом от продажи квартиры считается сумма, указанная в договоре купли-продажи. Но если цена занижена, инспекция может пересчитать налоговую базу исходя из кадастровой стоимости.

Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости, умноженной на региональный коэффициент, для расчета НДФЛ используют кадастровую стоимость с этим коэффициентом. Базовый коэффициент - 0,7.

Пример

Кадастровая стоимость квартиры - 5 млн рублей. Вы продали ее за 3 млн рублей. Налог посчитают не с 3 млн, а с 3,5 млн (70% от 5 млн).

Региональные власти могут менять коэффициент: уменьшать его до нуля или увеличивать до 1 (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Если в регионе коэффициент 1, налоговая база рассчитывается от полной кадастровой стоимости (без понижения).

Важно. "Коэффициент применяется по месту жительства продавца, а не по месту нахождения квартиры, на дату государственной регистрации перехода права собственности. Об этом сообщал Минфин в письме от 12.05.2025 № 03-04-07/46185 и ФНС в письме от 26.03.26 № БС-36-11/2340@. Например, если вы продаете квартиру в Москве, а живете в Татарстане, применяется коэффициент Татарстана", - говорит адвокат, преподаватель Финансового университета при Правительстве РФ Кирилл Данилов.

Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра через любой из двух сервисов:

• "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online". Введите адрес или кадастровый номер, система покажет стоимость на момент запроса.
• "Публичная кадастровая карта" Найдите на карте нужный дом, выберите слой "Здания" и нажмите мышкой на объект - в карточке объекта появится кадастровая стоимость.

Если нужна кадастровая стоимость на конкретную дату (например, на 1 января года продажи) или требуется официальный документ, закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Это бесплатно. Сделать это можно через Госуслуги или в МФЦ.

Чтобы рассчитать НДФЛ при продаже квартиры, нужно определить налоговую базу и решить, какой вариант уменьшения налога выгоднее - за счет вычета или учета расходов на покупку.

1. Определите срок владения. Если он меньше минимального (3 или 5 лет) - налог возникает.
2. Проверьте кадастровую стоимость на 1 января года продажи и региональный коэффициент.
3. Сравните цену договора с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент. Для расчета налога берется большая из этих сумм (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
4. Выберите способ уменьшения налога: расходы на покупку или имущественный вычет.
5. Примените ставку: 13% или 15% для резидентов, 30% для нерезидентов.
6. Рассчитайте сумму налога.

• С расходами: Налог = цена продажи или кадастровая стоимость - расходы на покупку x ставка НДФЛ
• С вычетом: Налог = цена продажи или кадастровая стоимость - 1 000 000 руб. x ставка НДФЛ

"При продаже квартиры нельзя одновременно применить к одному объекту и вычет 1 млн рублей, и расходы на покупку - нужно выбрать что-то одно. Но это не мешает заявить вычет при покупке нового жилья (до 2 млн рублей), если вы купили квартиру в том же году", - говорит Кирилл Данилов.

Пример 1. Продажа дороже покупки, расходы подтверждены

Квартира куплена за 8,5 млн рублей, продана за 12 млн рублей. Кадастровая стоимость - 11 млн рублей. Региональный коэффициент - 0,7. Цена продажи (12 млн) выше кадастровой стоимости с коэффициентом (7,7 млн). Для расчета налога берется большая сумма - 12 млн рублей.

Налоговая база: 12 млн - 8,5 млн = 3,5 млн рублей.

Налог:

• с 2,4 млн - 13% = 312 000 рублей
• с 1,1 млн - 15% = 165 000 рублей

Итого: 477 000 рублей.

Пример 2. Продажа дешевле покупки, налога нет

Квартира куплена за 12 млн рублей, продана за 10,5 млн рублей. Расходы подтверждены. Дохода нет, налоговая база - 0. Налог к уплате - 0. Декларацию подать нужно.

Пример 3. Цена договора ниже кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость квартиры - 20 млн рублей. В регионе действует коэффициент 1. Квартира продана за 12 млн рублей. Налоговая база - 20 млн рублей (полная кадастровая стоимость). Расходы на покупку - 11 млн рублей.

Налоговая база: 20 млн - 11 млн = 9 млн рублей.

Налог:

• с 2,4 млн - 13% = 312 000 рублей
• с 6,6 млн - 15% = 990 000 рублей

Итого: 1 302 000 рублей.

Пример 4. Применение вычета 1 млн рублей

Квартира получена в наследство, продана за 8 млн рублей. Расходов на покупку нет.

Налоговая база: 8 млн - 1 млн = 7 млн рублей.

Налог:

• с 2,4 млн - 13% = 312 000 рублей
• с 4,6 млн - 15% = 690 000 рублей

Итого: 1 002 000 рублей.

Пример 5. Расчет для нерезидента

Нерезидент продал квартиру за 12 млн рублей. Расходы на покупку документально подтверждены - 8,5 млн рублей. Срок владения - менее 5 лет.

Налоговая база: 12 млн - 8,5 млн = 3,5 млн рублей.

Налог (30%): 3,5 млн × 30% = 1 050 000 рублей.

Важно. Нерезиденты не могут применить имущественный вычет в 1 млн рублей (письмо Минфина от 25.06.2024 № 03-04-05/58508). Единственный способ уменьшить налог - подтвердить расходы на покупку.

Выбрать можно только один способ уменьшения налога на один объект. Сравните варианты и выберите выгодный.

При продаже квартиры имущественный вычет составляет 1 млн рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Его выгодно применять, если:

• документы о покупке утеряны;
• квартира получена по наследству или в дар;
• расходы на покупку меньше 1 млн рублей.

"Вычет при продаже можно заявлять в каждом календарном году - число таких обращений не ограничено. Однако лимит в 1 млн рублей применяется в совокупности ко всем проданным за год жилым объектам", - разъясняет Данилов.

Вычет выгоднее, если нет документов о покупке или квартира получена безвозмездно (по наследству, в дар) и нет возможности подтвердить расходы предыдущего собственника.

Уменьшать доход на расходы выгоднее, если они превышают 1 млн рублей.

Пример

Купили квартиру за 8,5 млн рублей, продали за 12 млн. Если учесть расходы, налог посчитают с разницы - 3,5 млн рублей. Это 477 тыс. рублей. Если применить вычет, налог посчитают с 11 млн рублей - это уже 1,602 млн рублей. Разница - больше миллиона рублей. Поэтому если документы о покупке сохранились, почти всегда выгоднее уменьшить доход на расходы.

Для подтверждения расходов понадобятся:

• договор купли-продажи;
• расписки продавца;
• банковские выписки или платежные поручения;
• акт приема-передачи.

Если вы покупали квартиру с использованием кредитных средств, в расходы можно включить и проценты по ипотеке.

Договор и платежные документы на квартиру лучше хранить в течение всего срока владения, а после продажи - не менее пяти лет. Кирилл Данилов уточняет, что срок отсчитывается с 1 января года, следующего за годом сделки. Например, если продали квартиру в 2026 году, документы нужно сохранить как минимум до 31 декабря 2031 года. Без них налоговая при проверке декларации не учтет расходы. Тогда придется либо восстанавливать бумаги, либо довольствоваться вычетом в размере не более 1 млн рублей.

Если вы продали квартиру, находившуюся в собственности менее минимального срока, и доход превышает размер вычета, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ.

Самый удобный вариант - заполнить декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Система сама подставит ваши данные, проверит расчеты и подскажет, какие разделы заполнять. Также можно использовать бесплатную программу "Декларация" с сайта ФНС или заполнить бумажный бланк вручную.

1. Войдите в личный кабинет налогоплательщика.

2. Перейдите в раздел "Доходы", выберите "Подать декларацию 3-НДФЛ" и нажмите "Заполнить декларацию онлайн".

3. Укажите отчетный год (в котором продали квартиру).

4. В блоке "Доходы" нажмите "Добавить источник дохода". Выберите "Физическое лицо или иной источник", укажите код дохода:

1. при продаже целой квартиры, жилого дома, комнаты, земельного участка;
2. при продаже доли.

5. Заполните поля:

1. кадастровый номер объекта,
2. кадастровую стоимость на 1 января года продажи;
3. сумму по договору купли-продажи;
4. выберите способ уменьшения налога: 903 - расходы на покупку (если есть документы) или 906 - имущественный вычет (1 млн рублей).

6. Прикрепите сканы подтверждающих документов.

7. Проверьте все данные, подтвердите и отправьте декларацию.

Не нужно подавать 3-НДФЛ, если:

• срок владения квартирой превышает минимальный (3 или 5 лет);
• доход от продажи квартиры не превышает 1 млн рублей, и в течение года вы не продавали другие объекты недвижимости (в этом случае налог полностью покрывается вычетом).

Также декларацию не подают семьи с двумя и более детьми, если соблюдены все условия для освобождения от налога (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Декларацию подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Пример: квартира продана в 2026 году - декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года.

Если 30 апреля выпадает на выходной или праздник, срок переносится на ближайший рабочий день (п. 7 ст. 6.1 НК РФ).

Налог перечисляют не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.

Пример: квартира продана в 2026 году - налог нужно заплатить до 15 июля 2027 года.

Если не подать декларацию или не заплатить налог в срок, налоговая применит санкции.

• Пени. Начисляются за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока уплаты. Для физических лиц - 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ).
• Штраф за декларацию. Если не подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля, штраф составит 5% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей (ст. 119 НК РФ).
• Штраф за неуплату. За неуплату или неполную уплату налога - штраф 20% от суммы недоимки. Если налоговая докажет, что налог занижен умышленно - например, с использованием подложных документов или при систематическом сокрытии доходов, - штраф 40% умысел (ст. 122 НК РФ).

Важно. Если вы подали декларацию вовремя, но не заплатили НДФЛ до 15 июля, начисляются только пени. Штраф по статье 122 НК РФ в этом случае не применяется.

• Налог при продаже квартиры платится, только если срок владения меньше минимального - 3 или 5 лет.
• Сумму налога можно уменьшить: либо на 1 млн рублей вычета, либо на подтвержденные расходы на покупку.
• Вычет или расходы - выберите тот вариант, который дает меньший налог.
• Проверьте кадастровую стоимость и региональный коэффициент - они могут увеличить налоговую базу.
• Декларацию подавайте до 30 апреля, налог платите до 15 июля.
• При сложных сделках проконсультируйтесь с налоговым специалистом.