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СпутникиРНSpaceXРоскосмосNASAErschwinglichkeits-Index 2026: Wo Einfamilienhäuser noch bezahlbar sind, warum Autostädte auffallen und wie sich Energieeffizienz auf den Preis auswirkt.
Trotz hoher Zinsen bleiben Einfamilienhäuser in Deutschland erschwinglich. Der Interhyp-IW-Index zeigt große regionale Unterschiede – und warum Warten selten hilft.
Inhaltsverzeichnis
Schwankende Zinsen, eine schwache Konjunktur, unsichere Aussichten: Die Rahmenbedingungen für den Immobilienkauf wirken auf den ersten Blick wenig einladend. Der aktuelle Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex zeichnet trotzdem ein überraschend stabiles Bild. Für die Untersuchung haben die Analysten Einfamilienhäuser in allen 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten unter die Lupe genommen. Dabei zeigt sich, dass eine steigende Erschwinglichkeit auch ein Warnsignal sein kann – wie in den Autostädten zu erkennen ist.
Der Index setzt die monatliche Kreditrate ins Verhältnis zum Nettoeinkommen eines Modellhaushalts. Ein Wert von 100 entspricht einer Annuität von 35 Prozent des Einkommens. Diese Marke gilt als Schwelle der Erschwinglichkeit. Liegt der Indexwert darüber, lässt sich eine Immobilie leichter finanzieren. Liegt er darunter, übersteigt die monatliche Belastung diese Grenze.
Als Einkommensbasis dient das 70. Perzentil der Bruttoarbeitsentgelte von Vollzeitbeschäftigten zwischen 30 und 40 Jahren. Damit verdienen 70 Prozent dieser Gruppe weniger und 30 Prozent mehr als der Referenzwert. Der Musterhaushalt besteht aus zwei Erwerbstätigen mit zwei Kindern, aus deren Bruttoeinkommen die Analysten das Nettohaushaltseinkommen berechnen.
Aktuell liegt der bundesweite Durchschnitt bei 103 Punkten, Stand Juni 2026. Seit Anfang 2025 bewegt sich der Wert in einer engen Spanne zwischen 103 und 107 Punkten. Interhyp-CEO Jörg Utecht erklärt die Seitwärtsbewegung so: Die zuletzt wieder gestiegenen Zinsen und höheren Immobilienpreise gleichen aktuell steigende Löhne aus.
Trotzdem hat sich Abwarten für viele Käufer zuletzt nicht gelohnt: In 251 der 400 untersuchten Kreise ist die Erschwinglichkeit im Jahresvergleich gesunken. Deutliche Verbesserungen zeigen sich nur in wenigen Regionen – meist dort, wo die Erschwinglichkeit wegen hoher Preise ohnehin schon unterdurchschnittlich war, etwa in München. Utecht zieht daraus eine klare Schlussfolgerung: Wer eine Immobilie kaufen möchte, für den lohnt sich Abwarten in den meisten Fällen nicht.
Die Lage bleibt der entscheidende Faktor. Im Durchschnitt gilt: Je größer die Entfernung zu den Ballungszentren, desto besser die Erschwinglichkeit. Das zeigt der Blick auf die einzelnen Regionstypen, Stand Juni 2026:
Rund 45 Prozent der betrachteten Modellhaushalte leben laut Utecht außerhalb der Top-7-Metropolen und deren Umland – also in Regionen, in denen sich ein Einfamilienhaus grundsätzlich leisten lässt.
In den Metropolen selbst zeigt sich zumindest eine leichte Entspannung. Grund dafür sind moderate Preisbewegungen: In München sind die Preise für Einfamilienhäuser laut Voigtländer in den vergangenen zwölf Monaten um gut zwei Prozent gesunken, in Berlin haben sie stagniert. Trotzdem müssen Käufer in den sieben Metropolen im Schnitt weiterhin 44 Prozent ihres verfügbaren Nettohaushaltseinkommens für die monatliche Rate aufbringen – deutlich mehr als die 35 Prozent, die als erschwinglich gelten.
So sehen die Werte in den einzelnen Städten aus, Stand Juni 2026:
Um die Lage in den Metropolen spürbar zu entspannen, braucht es aus Sicht von Voigtländer vor allem mehr und günstigeren Wohnraum. Er hält die geplante Einführung des Gebäudetyps E für einen sinnvollen Schritt. Zusätzlich würde ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber helfen. Ein fester Freibetrag würde beim Kauf im Umland stärker ins Gewicht fallen als bei einem teuren Objekt in der Stadt - und damit Nachfrage vom Zentrum ins Umland lenken.
Nicht jeder Anstieg des Index ist eine gute Nachricht. Besonders deutlich zeigt sich das an klassischen Automobilstandorten: In Wolfsburg, Schweinfurt, Ingolstadt, im angrenzenden Landkreis Eichstätt sowie in Stuttgart schlägt die schwierige Lage der Autoindustrie zunehmend auf den regionalen Immobilienmarkt durch. Die Indexwerte sind dort im Zweijahresvergleich um sechs bis acht Prozent gestiegen – weil die Nachfrage sinkt, nicht weil die Menschen mehr verdienen.
Utecht erklärt sich das mit den schwächeren wirtschaftlichen Perspektiven vor Ort. Gerade junge Familien würden sich inzwischen genauer überlegen, ob sie an einem Automobilstandort ein Einfamilienhaus kaufen.
Die aktuellen Werte, Stand Juni 2026:
Neben der Lage spielt die Energieeffizienzklasse eine wachsende Rolle bei der Kaufentscheidung. Das hat zwei Gründe: Erstens rücken zeitweise stark gestiegene Energiepreise die laufenden Wohnkosten stärker in den Fokus. Zweitens bestimmt der energetische Zustand eines Hauses, wie viel Käufer nach dem Erwerb noch investieren müssen.
Die zentrale Frage lautet: Gleicht der niedrigere Kaufpreis eines weniger effizienten Hauses die höheren Heiz- und Sanierungskosten aus – oder lässt sich unter dem Strich sogar sparen?
Häuser der Energieeffizienzklasse D bieten dabei häufig einen Mittelweg. Voigtländer erklärt: Gegenüber einem bereits sehr effizienten Gebäude fällt der Kaufpreis meist niedriger aus, während sich das technische und finanzielle Sanierungsrisiko besser kalkulieren lässt als bei den niedrigsten Effizienzklassen.
Je nach Regionstyp ergeben sich für Klasse-D-Häuser gegenüber besonders effizienten Objekten (A+/A/B) folgende Preisabschläge, Stand Juni 2026:
Dass sich die Effizienzklasse in Ballungsräumen weniger stark auf den Preis auswirkt, führt Voigtländer auf den dort deutlich stärker wirkenden Faktor Lage zurück.
Utecht gibt allerdings zu bedenken: Ob sich der Kauf eines D-Hauses tatsächlich rechnet, zeigt sich immer erst am einzelnen Objekt. Die Effizienzklasse ersetzt weder eine technische Prüfung noch eine belastbare Kostenschätzung. Diese Fragen klärt man am besten im persönlichen Beratungsgespräch.