Wer heute vor der Entscheidung steht, ob er mieten oder kaufen soll, schaut oft zuerst auf die monatliche Belastung. In diesem Beispiel ist sie in beiden Fällen gleich hoch: 1200 Euro pro Monat. Dennoch fällt die Rechnung langfristig unterschiedlich aus. 

Wichtig: Die Beispielrechnung ist bewusst vereinfacht. Sie soll vor allem zeigen, wie sich Miete und Kauf bei gleicher monatlicher Belastung langfristig entwickeln.

• Bruttojahresgehalt: 57.408 Euro (Durchschnitt in Deutschland)
• Familienstand: ledig
• Eigenkapital: 50.000 Euro
• Wohnung: rund 85 Quadratmeter

• monatliche Wohnkosten: 1200 Euro (bei 11,63 Euro pro Quadratmeter)
• das vorhandene Eigenkapital von 50.000 Euro wird stattdessen in ETFs investiert
• angenommene Rendite: 5 Prozent pro Jahr (konservativ gedacht)

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro (bei 3500 Euro pro Quadratmeter)
• Kaufnebenkosten: vereinfacht 10 Prozent, also 30.000 Euro
• monatliche Kreditrate: 1200 Euro
• Sollzins: 3,5 Prozent

Von den 50.000 Euro Eigenkapital gehen direkt 30.000 Euro für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und weitere Kaufnebenkosten drauf. Für den eigentlichen Kaufpreis bleiben also nur 20.000 Euro übrig.

• Kaufpreis: 300.000 Euro
• eingesetztes Eigenkapital für den Kaufpreis: 20.000 Euro
• Darlehen: 280.000 Euro

Bei einem Darlehen von 280.000 Euro, einem Zinssatz von 3,5 Prozent und einer Monatsrate von 1200 Euro, wäre der Kredit nach rund 32 Jahren und 8 Monaten vollständig zurückgezahlt.

• 392 Monatsraten
• insgesamt 470.400 Euro
• davon entfallen rund 190.400 Euro auf Zinsen

Das zeigt: Ein erheblicher Teil der Rate fließt zunächst nicht in den Vermögensaufbau, sondern an die Bank.

Wer zur Miete wohnt, zahlt über denselben Zeitraum ebenfalls:

• 1200 Euro pro Monat
• also ebenfalls 470.400 Euro

Der Unterschied ist: Das Eigenkapital kann investiert werden.

Nach gut 32 Jahren ergibt sich in diesem vereinfachten Beispiel folgendes Bild:

• Die monatlichen Wohnkosten wurden gezahlt.
• Das ETF-Vermögen ist auf rund 246.000 Euro gewachsen.
• Es gibt keine Immobilie. 

• Die monatlichen Kreditraten wurden gezahlt.
• Der Kredit ist komplett getilgt.
• Am Ende steht eine schuldenfreie Immobilie im Wert von 300.000 Euro, wenn man von einem unveränderten Immobilienwert ausgeht. 

In der reinen Endvermögensrechnung liegt der Kauf leicht vorn.

• Kauf: Immobilie im Wert von 300.000 Euro
• Miete: ETF-Vermögen von rund 246.000 Euro

Der rechnerische Vorsprung des Kaufs liegt also bei etwa 54.000 Euro.

Die Beispielrechnung zeigt eine Richtung, ist aber nur eine vereinfachte Modellrechnung. In der Realität hängt die Entscheidung zwischen Miete und Kauf vor allem davon ab, wie sich Mieten, Zinsen, Immobilienpreise und Kapitalmarktrenditen entwickeln. Einige Punkte sind zu beachten.

• Steuerabgabe ETF: Gewinne aus ETFs sind in der Regel steuerpflichtig. Auf ETF-Gewinne werden 25 Prozent Abgeltungssteuer berechnet. Damit schrumpft unser berechnetes ETF-Vermögen auf 184.500 Euro.
• Mieterhöhung: Wer mietet, muss langfristig oft mit deutlich höheren Wohnkosten rechnen. Im Laufe der Jahre steigt die Miete durch Mieterhöhungen. Je nach Mietvertragsart und Grund der Erhöhung gelten dafür unterschiedliche Fristen und Obergrenzen.
• Geringeres Klumpenrisiko: Das Vermögen steckt nicht überwiegend in einer einzigen Immobilie, sondern ist breiter gestreut. 

Bei dem Kauf einer Immobilie: 

• Instandhaltungskosten einer Immobilie: Als grobe Faustregel gelten etwa 1 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr. Bei 300.000 Euro Kaufpreis wären das rund 3000 Euro jährlich. Über 32 Jahre gerechnet, fallen damit etwa 96.000 Euro Instandhaltungskosten an.
• Wohnkosten sinken nach der Tilgung: Ist der Kredit abbezahlt, bleiben meist nur Nebenkosten und Instandhaltung. Mieter zahlen weiter die dann gültige Marktmiete.
• Eigentum schafft Vermögen: Die Tilgung funktioniert für viele Haushalte wie ein disziplinierter Sparplan. Außerdem kann eine Immobilie später vererbt werden.
• Wertsteigerung einer Immobilie: Eine gut gepflegte Immobilie kann ihren Wert im Laufe der Jahre steigern. Bei einer konservativen, durchschnittlichen Wertsteigerung von 2,5 Prozent pro Jahr, steigt der Immobilienpreis in 32 Jahren auf rund 657.571 Euro an. Allerdings kann der Wert einer Immobilie auch stagnieren oder sinken. Das hängt auch von der Lage der Immobilie ab.

Fazit: In unserem Beispielfall hat der Immobilienkauf finanziell die Nase vorn. Allerdings ist diese Entscheidung mit einer langfristigen Verpflichtung verbunden.