Als Bausachverständiger werde ich oft gerufen, wenn die Entscheidung längst gefallen ist. Die Familie hat das Haus der Großeltern geerbt, will es behutsam herrichten und hängt emotional daran.

Niemand möchte hören, dass Abriss und Neubau am Ende günstiger, energetisch besser und steuerlich vorteilhafter sein können. Trotzdem ist es manchmal genau so, und es gibt eine Faustzahl, an der man es festmachen kann.

Der Grund ist nicht nur der Preis. Für die letzten 25 Prozent Ersparnis kaufen Sie sich beim Sanieren ein altes Haus mit allen Kompromissen: den alten Grundriss, die alte Raumhöhe, die alte Statik, oft schlechtere Dämmwerte und ein Risiko, das niemand seriös beziffern kann.

Ein Neubau im Effizienzhaus-Standard kostet je nach Region und Ausstattung grob 3000 bis 4000 Euro pro Quadratmeter, das Grundstück nicht eingerechnet. Eine echte Kernsanierung eines Altbaus liegt schnell bei 1800 bis 3000 Euro pro Quadratmeter, und das sind die Zahlen vor den Überraschungen. Sie sehen: Der Abstand ist kleiner, als die meisten glauben.

Das Problem ist, dass diese Vorteile pauschal angenommen und nie gegengerechnet werden. Genau diese Lücke kostet am Ende Geld.

Dazu kommt: Ein altes Gebäude erreicht selbst nach teurer Sanierung selten die Werte eines Neubaus. Sie investieren viel und bekommen am Ende einen guten Altbau, keinen Neubau. Ab der 75-Prozent-Marke ist dieses Verhältnis aus Aufwand und Ergebnis meist nicht mehr zu rechtfertigen.

Beim Neubau einer vermieteten Wohnimmobilie gibt es seit dem Wachstumschancengesetz wieder eine degressive Abschreibung von fünf Prozent jährlich für Gebäude, mit deren Bau in einem festgelegten Zeitfenster begonnen wird. Das beschleunigt die steuerliche Geltendmachung erheblich, gerade in den ersten Jahren, und zwar auf einer höheren Bemessungsgrundlage als beim Altbau. Für klimafreundliche Neubauten gibt es zudem zinsverbilligte KfW-Kredite.

Förderrechtlich gilt: Die energetische Sanierung wird über die Bundesförderung für effiziente Gebäude bezuschusst, und für Einzelmaßnahmen gibt es attraktive Zuschüsse. Doch je tiefer der Eingriff, desto näher liegen die Sanierungskosten am Neubau, ohne dessen Vorteile zu erreichen. Diese Rechnung muss man Maßnahme für Maßnahme aufmachen, nicht pauschal.

In einem Milieuschutzgebiet oder bei bestehender Erhaltungssatzung bekommen Sie ohnehin keine Abrissgenehmigung. Und wenn die Bausubstanz im Kern gesund ist, also Tragwerk, Fundament und Dachstuhl in Ordnung sind, dann ist der Bestand klar im Vorteil, auch ökologisch.

Setzen Sie die Sanierungssumme ins Verhältnis zum Neubaupreis. Liegen Sie darunter und ist die Substanz tragfähig, sanieren Sie. Kratzen Sie an den 75 Prozent oder darüber, dann ist der Abriss keine Niederlage, sondern oft die wirtschaftlich und energetisch klügere Entscheidung.

Die teuerste Variante ist fast immer die, bei der man mitten in der Sanierung merkt, dass man besser abgerissen hätte.