Aus über 8000 begleiteten Bauprojekten weiß ich: Der teuerste Fehler ist nicht, ob man saniert oder nicht. Der teuerste Fehler ist, gar keinen Plan zu haben.

Die Sanierungsquote im deutschen Wohngebäudebestand ist 2025 auf 0,67 Prozent gefallen. Eigentümer machen die Schotten dicht. Verständlich, wenn Modellrechnungen für Komplettsanierungen bei 250.000 Euro landen. Trotzdem ist die Vollbremsung in den meisten Fällen die schlechteste Reaktion. Sie spart kurzfristig und kostet langfristig oft mehr. Genauso gut könnte man sich die Zahnreinigung beim Zahnarzt sparen. Auch das reißt tiefe Löcher, nicht nur ins Budget. Und außerdem: Teurer als 250.000 Euro wird es eigentlich nur in München, Berlin und Hamburg. In allen anderen Regionen klappt eine Komplettsanierung oft für die Hälfte.

Eigentümer stellen außerdem die falsche Frage. "Sanieren oder lassen?" ist zu eng gedacht. Die richtige Frage lautet: Was muss zuerst, was darf warten, was wird durch Warten teurer? Wer das nicht selbst priorisieren kann, sollte sich professionelle Hilfe holen.

Komplettsanierung ist ein Projekt, Sanierungsstrategie ein Plan. Wer das große Projekt nicht stemmen kann, braucht gerade deshalb die kleine Reihenfolge: Dämmung der obersten Geschossdecke für rund 5000 Euro, Kellerdeckendämmung für etwa 7000 Euro, hydraulischer Abgleich, Tausch alter Heizungspumpen. Maßnahmen, die wenig kosten, wenig Risiko haben und schnell wirken.

Das erklärt, warum dieselbe Maßnahme im einen Haus nach 14 Jahren amortisiert ist und im anderen erst nach 70. Es liegt am Zeitpunkt, nicht an der Maßnahme. Die wichtigste Sanierungsfrage lautet deshalb oft nicht "Was kostet die Dämmung?", sondern "Was kostet die Fassade ohnehin?"

Spartipp für Käufer: Bevor Sie kaufen, lassen Sie die Immobilie von einem Gutachter prüfen. Ein Profi erkennt Mängel und schätzt Sanierungskosten ab. Die Zahlen können Sie in die Kaufpreisverhandlung mitnehmen. Ein dokumentierter Sanierungsaufwand von beispielsweise 50.000 Euro kann den Kaufpreis um genau diese Summe drücken. So verhandelt man wie ein Profi.

Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan eines Energieeffizienz-Experten verdoppelt sich die Obergrenze der förderfähigen BAFA-Kosten von 30.000 auf 60.000 Euro pro Wohneinheit, bei der KfW-Heizungsförderung sind bis zu 70 Prozent Zuschuss möglich. Der individuelle Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, ist genau das Werkzeug, das viele Eigentümer suchen, ohne es zu kennen. In meiner Beratungspraxis ist es eines der wirksamsten überhaupt.