Über Jahrzehnte galt mehr Wohnfläche als stiller Wohlstandsindikator. Seit den 1960er-Jahren sind Wohnungen in Deutschland kontinuierlich gewachsen, getragen von steigenden Einkommen, wachsendem Komfortanspruch und einer expansiven Nachkriegsbaupolitik. 

DIW-Ökonom Konstantin A. Kholodilin ordnet den Befund klar ein: „Über Jahrzehnte haben steigende Einkommen und der Wunsch nach mehr Komfort dazu geführt, dass unsere Wohnungen immer größer wurden. Doch die Wachstumsphase scheint vorbei.“ Entscheidend sei, dass der Rückgang der Neubaugrößen kein kurzfristiger Effekt ist, sondern ein Signal mit Langzeitwirkung: „Der Rückgang der Neubaugrößen signalisiert einen strukturellen Wandel auf dem gesamten Wohnungsmarkt.“

Weil Neubauten den Maßstab für künftige Bestände setzen, erwarten die Forscher eine allmähliche Anpassung des gesamten Wohnungsmarkts. Bis 2050 könnte die durchschnittliche Wohnung in Deutschland rund sechs Quadratmeter kleiner sein als heute – eine historische Zäsur.

Hinzu kommt der massive Preisanstieg auf den Immobilienmärkten seit etwa 2010. Bauland ist knapp, Baukosten sind stark gestiegen, Zinsen haben sich verteuert. Für Bauträger rechnen sich kleinere Einheiten besser, weil sie pro Quadratmeter höhere Erlöse erzielen. Für Käufer und Mieter wiederum sind große Wohnungen schlicht nicht mehr bezahlbar. Die sinkende Wohnungsgröße ist damit weniger Ausdruck freiwilliger Bescheidenheit als Ergebnis ökonomischer Zwänge.

Bemerkenswert ist die wachsende Diskrepanz zwischen Neubau und Bestand. Während neue Wohnungen zunehmend kompakt geplant werden, dominieren im Bestand weiterhin große, häufig unterbelegte Wohnungen – insbesondere in Ein- und Zweifamilienhäusern älterer Eigentümer. Neue Wohnungen fehlen also und große Wohnungen werden oft nicht ausgenutzt. Das verschärft den Mangel in den Städten.

Sebastian Kohl, Mitautor der Studie, sieht darin keinen Verschlechterung, sondern eine notwendige Anpassung: „Wenn neue Wohnungen kleiner werden, ist dies kein Rückschritt, sondern eine Reaktion auf gesellschaftliche Realitäten.“ Entscheidend sei nicht die Fläche an sich, sondern ihre Nutzung. „Kleinere, gut geschnittene und energieeffiziente Wohnungen werden die zentrale Wohnform der Zukunft sein – und sie sind ein Schlüssel, um den Energiebedarf des Gebäudesektors zu senken.“

Für Politik und Stadtplanung bedeutet das: Der Fokus muss sich von der reinen Quadratmeterzahl lösen. Gefragt sind Wohnungen, die effizient, bezahlbar und an veränderte Lebensrealitäten angepasst sind. Die Ära des stetigen Flächenwachstums ist vorbei. Was folgt, ist eine Phase der ökonomischen und ökologischen Neujustierung.