Wer ein günstiges Einfamilienhaus sucht, wird in Deutschland fast nur noch auf dem Land und in strukturschwachen Regionen fündig. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln. Im Vergleich der sechzehn Bundesländer sind Eigenheime demnach im Saarland, in Schleswig-Holstein und in Sachsen-Anhalt am billigsten. Ein typischer Modellhaushalt muss dort im Schnitt gut ein Viertel des Nettoeinkommens für den nötigen Immobilienkredit ausgeben. Am anderen Ende der Skala stehen Berlin, Bayern und Hamburg.

Dort verschlingt die Abzahlung im Schnitt an die vierzig Prozent des Nettoeinkommens oder mehr. Das teilte der Finanzierungsvermittler Interhyp mit, der die Studie bei den Kölner Ökonomen in Auftrag gegeben hatte. Bei der Auswertung gingen die Ökonomen von einer Familie mit zwei Kindern und einem für Eigenheiminteressenten typischen Einkommen im siebzigsten Perzentil aus. Also von Käufern mit höherem Einkommen als 70 Prozent der deutschen Haushalte.

Untersucht wurden die Einfamilienhauspreise in sämtlichen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten. Als tragbar gelten im »Erschwinglichkeitsindex« monatliche Ausgaben für die Immobilie von bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens, im Index markiert durch die Zahl 100. Je weiter der Index unter 100 liegt, desto weniger erschwinglich, je höher über 100, desto eher leistbar.

Der bundesweite Durchschnittswert liegt bei 103, doch sind die regionalen Preisunterschiede immens. Wenig überraschend: Neben München liegen auch die sechs übrigen größten deutschen Städte sowie deren Umland im eher unerschwinglichen Bereich. Anders sieht es in kleineren Großstädten und deren Nachbarlandkreisen aus.

Doch auch die Durchschnittspreise in den Ländern verdecken teilweise große regionale Unterschiede: Am leichtesten erschwinglich sind Einfamilienhäuser im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein (Indexwert 187) und im Kreis Rhön-Grabfeld, Bayerns nördlichstem Landkreis in Unterfranken (184). Dort verzehrt der Hauskauf weniger als ein Fünftel des Nettoeinkommens des angenommenen Musterhaushalts.

Für eine Mehrheit unbezahlbar hingegen ist ein Eigenheim am anderen Ende der Republik im Kreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Indexwert von 53. Am oberbayerischen Alpenrand müsste sogar der einigermaßen betuchte Musterhaushalt zwei Drittel seines Nettoeinkommens für die Monatsrate ausgeben. Die Top Ten der teuersten Kommunen und Städte werden sämtlich von München und Umland in Beschlag genommen.

Auf dem zehnten Platz liegt Ebersberg im Osten Münchens, aber auch dort kostet die Monatsrate den Musterhaushalt laut IW noch mehr als die Hälfte (54 Prozent) des Monatseinkommens. »Dies sind Werte, die weit jenseits jeder marktüblichen Tragbarkeitsgrenze liegen und den Einfamilienhauserwerb für den betrachteten Musterhaushalt rechnerisch ausschließen«, schreiben die IW-Experten. Auf Platz elf folgt eine ostdeutsche Stadt: das bei Reichen beliebte Potsdam vor den Toren Berlins (Indexwert 66).

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