Игорь Краюшкин 11/08/26

В этой статье я расскажу о том, какой подход к СКУД практикуют крупные девелоперы, интеграторы, которыми мы являемся, поделюсь принципами работы и как заказчика решения, и как компании, реализующей проект.

Девелоперские проекты – это проекты с достаточно длительным инвестиционным циклом. От начала проработки проекта до начала заселения жителей в жилой комплекс редко проходит меньше трех лет. Как правило, цикл даже больше, потому что много времени уходит на согласования, случаются различные задержки во время стройки, сдачи, документального оформления, согласования проектов и т.д. Поэтому очень важно заранее планировать и проектировать все системы, в том числе системы контроля и управления доступом (СКУД). И хотя монтаж СКУД, других слаботочных систем и систем безопасности в целом происходит на последнем этапе строительства, практически одновременно с отделочными работами и оформлением фасада здания, их проектирование начинается за два-три года до этого.

Проектная группа

Для проектирования СКУД, систем безопасности мы создаем внутреннюю проектную группу, которая занимается глубокой проработкой данных направлений. В последние несколько лет уже на этапе проектирования мы стали привлекать к данной работе представителей управляющей компании. Сейчас это звучит логично, но раньше очевидно не было.

Управляющие компании (УК) являются одними из основных пользователей систем, эксплуатантами объектов. От того, как управляющая компания планирует работать с жителями, гостями жилого комплекса, арендаторами, сервисными инженерами, специалистами, во многом зависит то, как должна функционировать СКУД.

Помимо проектировщиков, в проектную группу обязательно входят продуктологи, именно они формируют видение того, каким должен быть в итоге жилой комплекс. Мы также приглашаем инженеров-экспертов по эксплуатации именно этих систем. В группу входят эксперты по цифровизации, автоматизации и умным домам. Все наши системы безопасности обязательно интегрированы в единую систему "Умный дом".

Проектная группа начинает максимально подробно прорабатывать то, как будет эксплуатироваться здание на разных этапах своего жизненного цикла.

Шаг 1. Планирование потоков

Начиная с определенного времени, еще до сдачи жилого комплекса (ЖК), а тем более после сдачи его в эксплуатацию, сюда приходят самые разные люди: подрядчики, резиденты, гости резидентов, продавцы и покупатели квартир, строители, дизайнеры. Образуются значительные потоки людей и транспорта, и нужно понимать, как с ними работать, заранее спроектировав их движение для корректного последующего управления. Мы разделяем эти потоки на первостепенные и второстепенные.

Первостепенные потоки

Первостепенными потоками для управляющей компании являются резиденты, те люди, которые что-то купили в ЖК: квартиры, апартаменты, кладовки, машиноместа на парковке – любые объекты собственности. Это также гости резидентов – их перемещение необходимо контролировать более строго, но все же они относятся к основным.

Кроме этого, к категории первоочередных мы относим не проживающих в ЖК посетителей коммерческих объектов. Ведь первые этажи жилого комплекса, а часто и не только первые, занимают коммерческие структуры: магазины, салоны красоты, спортивные и другие организации, которые необходимы для комфортной жизни. Посетители этих мест не только жители комплекса, но и люди извне. И хотя они не проживают в ЖК – должны иметь возможность беспрепятственно попадать в коммерческие помещения. При этом мы обязаны строго контролировать их доступ во внутренние жилые помещения. Попадая в магазин, такой человек не должен иметь возможность проникновения в места общего пользования резидентов, в подъезды, коридоры апартаментов. Все эти моменты мы должны понимать, учитывать и планировать. Причем и жители, и посетители комплекса могут как прийти пешком, так и приехать на автомобиле. И мы должны продумать алгоритм этих видов потоков, у людей должна быть возможность перемещаться пешком по определенным зонам после того, как они оставили машину в подземном паркинге или на парковке.

Таким образом, мы разрабатываем схемы движения по ЖК по принципу максимального разделения потоков, выделяя:

• путь резидента;

• путь гостя резидента;

• путь посетителя коммерции;

• автомобильный транспорт.

Второстепенные (сервисные) потоки

Помимо первостепенных в жилом комплексе есть большое количество потоков, к которым относятся доставка, подрядчики, клининг, персонал жилого комплекса и находящихся в нем организаций, сервис вывоза и уборки мусора, поддержки инфраструктуры, обслуживания инженерных и ИТ-систем. Мы их называем сервисными потоками.

Грузовые потоки в жилом комплексе важно отдельно планировать, маршрутизировать, проектировать и обозначать. Например, должны быть промаркированы специальные места для разгрузки крупногабаритных грузов без причинения неудобств жителям и гостям. Отдельная задача – организация перегрузки сыпучих материалов, что часто происходит на этапе массовых ремонтов, например, для заливки сухих и полусухих полов и для некоторых других видов ремонтных работ.
Эта категория грузов должна иметь отдельную зону выгрузки и перегрузки для транспортировки в конечную точку использования.

Проектная группа составляет специальные таблицы, в которых учитывается путь и порядок взаимодействия всех участников первостепенных и второстепенных потоков.

Для примера рассмотрим путь доставщика – как его видят и отрабатывают на этапе проектирования. Доставщик подходит к жилому комплексу. Он звонит в домофон, расположенный на входной калитке, или же существует специальный сервисный вход, где его встречает сотрудник управляющей компании, охранник или консьерж. На следующем шаге подключается пропускная система, настроенная через приложение с кодом или как-то иначе. В любом случае сотрудник жилого комплекса должен валидировать приход представителя службы доставки и дать ему четкий маршрут дальнейшего движения с обязательным контролем, например с помощью видеонаблюдения.

Проектная группа учитывает все точки взаимодействия доставщика с инфраструктурой жилого здания и/или с обслуживающим персоналом. Составив таблицу подробно расписанных бизнес-процессов, проектная группа может двигаться дальше.

Особенности некоторых жилых комплексов

Отдельные жилые комплексы могут иметь особенности, из-за которых решение редко может быть универсальным. Например, часто девелопер продает квартиры с разным типом отделки – чистовой, предчистовой, под ключ. Это влияет на срок сдачи, на количество привлеченных на объект строителей и подрядчиков. Иногда отделочные работы в квартирах занимают один-два года. Поток участников отделочных работ необходимо жестко контролировать.

Обычная СКУД, которая рассчитана на стандартный режим эксплуатации жилого комплекса, то есть когда им преимущественно пользуются жители и гости, как правило не приспособлена для того, чтобы достаточно быстро и эффективно пропускать большое количество дополнительного персонала, который часто меняется. В один день могут прийти сто человек, на следующей неделе может проявиться сотня других. Соответственно, должна быть предусмотрена возможность достаточно быстро переоформлять пропуска, а для этого СКУД должна быть высокопроизводительной и минимально зависящей от человека (ручного режима). Фактически она должна работать максимально автоматизированно.

Образовательные учреждения, чаще всего детские сады, бывают частью жилого комплекса.
Эта категория недвижимости является особенной. Как правило, СКУД образовательного учреждения отделена от общих систем. Она контролируется муниципальными органами и управляется ими же. Ее не нужно интегрировать в общую систему умного дома, она заранее проектируется как автономная, находящаяся во внешней эксплуатации.

Еще один важный момент, который необходимо учитывать, и мы уделяем ему большое внимание, – доступ в жилой комплекс маломобильных граждан. В некоторых жилых комплексах есть особенности, связанные с тем, что в них необходимо реализовывать программы "Безопасный регион", "Безопасный город" – требования, которые предъявляет государство.

Подобные режимы требуют разных подходов при технической и информационной реализации. Поэтому такие гибридные СКУД в некоторых жилых комплексах приходится отдельно планировать, проектировать, реализовывать и затем поддерживать.

Шаг 2. От потоков к продуктовой логике

Итак, проектная группа разработала таблицы маршрутов, разграничила зоны доступа, учла строителей, курьеров, маломобильных граждан и даже сыпучие грузы. Возникает закономерный вопрос: что делать с этим массивом дальше?

В ГК "Основа" и нашей дочерней компании SmartBase мы используем сервисный подход.
Но здесь важно сделать поправку: жителю ЖК не нужен сам по себе набор домофонов, считывателей и камер. Ему нужен сервис безопасности, предсказуемый, удобный и незаметный, как электричество в розетке. Управляющая компания, в свою очередь, смотрит шире: безопасность, комфорт, клининг, благоустройство. Но мы сейчас сосредоточимся именно на безопасности.
Один из главный вызовов со стороны девелопмента: проект длится от трех лет и дольше, а монтаж СКУД идет в последние месяцы перед сдачей. У нас нет права на сбой или долгую доводку. Поэтому сервисный подход неизбежно трансформируется в продуктовый.

Что это означает на практике? Заранее формулируются готовые продукты: не просто "поставить контроллеры", а программно-аппаратные комплексы с инструкциями, прописанными бизнес-процессами и схемой эксплуатации. Под каждый сервис (например, "Пропуск курьера за 2 мин.") мы готовим тиражируемый продукт.

От продукта к бизнес-процессам (а не наоборот)

Любая цифровизация не возникает в вакууме. Часто кажется, что умные ИТ-специалисты сами придумывают, как должна работать СКУД. На практике все ровно наоборот: сначала существует реальный бизнес-процесс (как люди заходят, как их встречает консьерж, как оформляют разовый пропуск), и только затем мы его автоматизируем.

Если попытаться перевернуть эту последовательность, система будет воевать с реальностью. Поэтому наша стандартная цепочка выглядит так:

1. Сервисный уровень – что хотим получить для жителя и УК.

2. Продуктовый уровень – каким решением это закрываем.

3. Уровень бизнес-процессов – как именно люди будут взаимодействовать с системой.

4. Цифровизация – формирование функциональных и технических требований.

5. Проектирование, монтаж, пусконаладка, интеграция, обучение персонала, поддержка, мониторинг и модернизация.

Только пройдя этот путь от начала и до конца, мы получаем СКУД, которая не тормозит сдачу ЖК и не требует доработок напильником в момент заселения.

Вызов современности: потоки курьеров

Возвращаясь к теме, которую затронул при описании потоков, отдельно скажу про главную боль наших дней – бесконечную доставку. В жилых комплексах премиум-класса мы можем заложить на этапе архитектуры отдельный сервисный лифт и вход, где курьер вообще не пересекается с жильцом до двери квартиры. Но это дорогое решение, и на него не всегда приходится рассчитывать из-за дефицита площади, планировочных ограничений и др.

В массовом сегменте курьер идет через общий вход. Как разгрузить охрану? Мы внедряем предварительную верификацию: житель через приложение отправляет курьеру одноразовый ПИН- или QR-код. Охранник на мониторе видит: "курьер Иван, квартира 145, заказ от такого-то".
Это уже снимает 90% ручного опроса.

Для премиум-уровня у нас есть эксперимент с умным брелоком: курьер получает на входе небольшой маяк-пропуск, который:

• работает как ключ во всех зонах СКУД;

• транслирует его реальное местоположение;

• позволяет охране при отклонении от маршрута связаться с ним голосом ("Иван, вам на седьмой этаж, а вы идете на пятый");

• сдается на выходе как одноразовая карта.

Решение эффективное, но пока дорогое, для жилья комфорт-класса.

Что дальше? Новые возможности СКУД

Если смотреть на бизнес глазами девелопера и системного интегратора, я вижу следующие тренды ближайшего будущего:

1. Умный контроль коммерческих арендаторов (магазинов, салонов на первых этажах).
   СКУД позволит УК точно понимать, где свои, а где чужие, не смешивая потоки.

2. Снижение операционных расходов УК за счет автоматизации пропускного режима для подрядчиков и клининга (меньше охраны на входе – меньше затрат).

3. Монетизация сервисов, например, платный быстрый пропуск для курьеров или премиум-доставка с трекингом через тот самый брелок.

***
Главное – помнить: СКУД в современном ЖК не живет отдельно. Она часть экосистемы, которая начинает проектироваться за два-три года. до сдачи и продолжает развиваться после заселения. Тот девелопер, который закладывает это в ДНК проекта, получает не просто систему контроля, а инструмент управления ценностью недвижимости.

Иллюстрация сгенерирована нейросетью GigaChat

Опубликовано в журнале "Системы безопасности" № 3/2026