"Aujourd'hui, plus de la moitié de mes clients achètent un bien pour le louer, occasionnellement ou non", indique d'emblée Julie Vande Lanoitte, fondatrice de l'agence immobilière Immo By Julie, située à la Roche en Ardenne. Elle rencontre deux types d'acheteurs, qui sont essentiellement des Bruxellois et des Flamands.

D'un côté, des investisseurs. Parfois même en société. Ils recherchent avant tout un bien qui offre un bon rendement. Ils optent généralement pour des biens qui ont déjà l'agrément de gîte. Peu importe la région ou la localité, tant qu'il y a de la demande pour des locations. D'un autre côté, des personnes qui cherchent d'abord une seconde résidence, mais qui souhaitent la mettre en location de temps en temps pour couvrir les frais. Ces personnes occupent le bien et cherchent donc le coup de cœur, avec des critères comme être au calme, avoir une vue…

"À une époque, les gens qui achetaient une seconde résidence n'envisageaient pas nécessairement de la louer. Mais il faut dire que les prix étaient plus attractifs", remarque Julie Vande Lanoitte, qui évoque un budget moyen de 500 000 euros. Les prix ont fortement augmenté ces dernières années, lors de la période Covid notamment, où la demande a été beaucoup plus importante que l'offre. "Mais depuis deux ans on revient à des montants plus réalistes. Cependant, certains propriétaires n'ont pas fait leur deuil des prix qu'on a pu connaître à un moment."

Si les prix restent cependant élevés, c'est parce que la demande pour ces biens demeure. Et mettre son bien en location comme gîte est rentable. "Les locataires payent leur séjour avant, ce qui offre une certaine sécurité. De plus, le propriétaire peut occuper régulièrement son bien. Il en profite donc aussi et peut, par ailleurs, facilement vérifier son état ; mais surtout, le loyer obtenu est parfois trois fois supérieur à celui d'une location classique", constate l'agent qui estime qu'avec les kots, les gîtes sont le placement immobilier le plus intéressant. Mais pour cela, il faut choisir une bonne localisation.

Les clients – acheteurs et locataires – recherchent des biens situés à maximum 1h30-2h de Bruxelles et de la Flandre, qui sont proches d'un grand axe routier pour éviter les petites routes sinueuses, mais qui offrent néanmoins de la tranquillité. "C'est assez contradictoire, car ils désirent être à la fois isolés, mais aussi proches d'un supermarché ou d'une boulangerie."

Les communes touristiques les plus connues ont surtout la cote : Durbuy, La Roche, Houffalize, Bastogne… "Les futurs acquéreurs font la plupart du temps une recherche sur base d'un code postal, car c'est ce que les grands sites d'annonces proposent. C'est dommage. Moi, j'ai envie aussi de leur parler d'un bien intéressant situé sur la commune juste à côté."

Julie Vande Lanoitte mentionne encore deux conditions au succès du rendement : se rendre compte que gérer un gîte demande du travail, et surtout, être conscient qu'obtenir l'agrément est souvent compliqué. En effet, depuis le 30 janvier 2023, tout nouvel hébergement touristique doit disposer d'un permis d'urbanisme. Une attestation de sécurité incendie ou de contrôle simplifié est également nécessaire. Une nouveauté – imposée par une directive européenne qui doit encore être appliquée en droit belge – est attendue : l'obligation d'avoir un numéro d'identification.

"Il existe des règles au niveau de la Région wallonne auxquelles s'ajoutent des règles communales. C'est là que le bât blesse, car ces dernières sont souvent floues (est-ce une recommandation ou une obligation ?) et diffèrent pour chaque commune. L'une va, par exemple, imposer que le propriétaire y soit domicilié ; une autre, une certaine distance entre deux gîtes ou une autre encore arrête l'agrément pour de nouveaux gîtes pour une durée de deux ans, mais sans préciser quand commence et termine cette période. Ce qui peut donner le sentiment que les décisions se prennent parfois à la tête du client", note Julie Vande Lanoitte, qui aide ses clients dans leurs démarches administratives et va même à la commune pour avoir un accord de principe en amont. Pour éviter ces démarches, elle conseille à ceux qui désirent louer leur bien d'opter pour un gîte existant. "Il est essentiel dès le départ de connaître le projet du candidat-acquéreur pour mieux le conseiller."

La difficulté d'obtenir un agrément explique le prix plus élevé pour un gîte existant. "Le prix est calculé en fonction du rendement. Une maison estimée à 250 000 euros, par exemple, peut passer à 350 000 si c'est déjà un gîte avec un rendement."

L'objectif des autorités est essentiellement de limiter le nombre de gîtes, trop important dans certaines localités. Notamment pour permettre aux locaux de pouvoir se loger. "Je comprends la démarche, mais, en fait, je vois très peu de demandes de la part des locaux. Beaucoup de grosses bâtisses, d'anciennes fermes, de petits hôtels sont à vendre, mais ceux-ci ne correspondent pas toujours aux attentes des acheteurs locaux – un lieu isolé, une maison avec cinq chambres et cinq salles de bains – et sont trop chers pour eux. Et le propriétaire d'un gîte n'est évidemment, lui, pas prêt à baisser son prix, constate l'agent immobilier. Je ne suis pas contre les règles, mais cela faciliterait les choses si elles étaient plus claires. Les politiques ne comprennent pas ce qui se passe sur le terrain. Je déplore qu'ils ne prennent pas l'initiative de nous contacter, nous, les agences immobilières, afin de mieux comprendre le marché immobilier."

3 questions à Mario Cabanas, CEO d'Ardennes-étape

Mario Cabañas, CEO d'Ardennes-étape ©Ardennes-étape

Plateforme de réservation de logements touristiques dans le sud du pays, Ardennes-étape a été créé il y a 25 ans par André Offermans, alors propriétaire d'une maison de vacances à Hockai (Stavelot). Actif dans l'informatique, il estimait qu'Internet pouvait faciliter tant la vie des propriétaires de logements touristiques que celle des vacanciers, en donnant plus de visibilité aux biens, en facilitant les calendriers de réservations, en simplifiant les paiements avec des paiements versés avant le séjour…

En 25 ans, les critères des locataires ont dû bien changer.

Effectivement. Au début, certains propriétaires disposaient par exemple d'une maison de famille qu'ils souhaitaient garder, la rénovaient et la mettaient en location de temps en temps pour couvrir les frais. Ils la décoraient comme cela leur plaisait, souvent même en récupérant du mobilier ancien. Aujourd'hui, cela ne fonctionne plus. Les clients sont devenus plus exigeants en matière de confort et cherchent à se créer des souvenirs et vivre une expérience. Pour réussir son projet immobilier, un propriétaire doit tenir compte de la demande et des exigences des vacanciers. Il doit se démarquer. Chez Ardennes-étape, nous disposons de données sur les préférences des vacanciers et pouvons conseiller les propriétaires quant aux prestations à privilégier.

La Wallonie offre une grande diversité d'attractions. Si un gîte en est éloigné, nous conseillons aux propriétaires d'offrir une expérience alternative dans le gîte ou non loin. Ce que nos clients recherchent particulièrement, c'est la proximité avec la nature. Un jardin ou un extérieur est aujourd'hui indispensable.

La taille du bien est aussi importante. Tous nos gîtes de grande capacité (au-delà de 10 personnes) sont occupés toute l'année. Les gens recherchent de la convivialité avec un groupe d'amis ou en famille.

Un critère de recherche également est la fourniture de draps et d'essuies. Mais pour offrir ce service, le gîte doit être en société.

Votre plateforme propose actuellement quelque 2500 biens. Comptez-vous grandir ?

Nous avons chaque année environ 1200 à 1300 propriétaires qui souhaitent intégrer la plateforme. Nous n'en retenons que quelque 250. Les autres ne sont pas nécessairement de mauvais projets, mais ils ne correspondent pas à nos critères et aux demandes de nos clients.

Par ailleurs, environ 250 propriétaires nous quittent chaque année, et ce, pour différentes raisons : ils veulent reprendre la jouissance totale de leur bien, ils souhaitent revendre, ils ne désirent plus travailler avec nous…

Nous avons donc un équilibre. Pour l'instant, nous n'ambitionnons pas de grandir à tout prix et d'avoir les 8000 gîtes que compte l'Ardenne… Nous sommes plutôt dans une stratégie d'amélioration de l'offre existante.

Vous mettez en lien propriétaires et vacanciers. Votre offre est-elle plus large ?

Le conseil est aussi essentiel. Les gens qui viennent nous voir peuvent être à différents stades de leur projet : ils souhaitent acheter un bien, ils ont un terrain et veulent construire, ils ont un bien qu'ils ont acheté ou de famille et aimeraient le louer… Nous pouvons les accompagner tout au long de leur projet, même au niveau des plans d'architecture. Il y a des projets de vie derrière chaque gîte.

Nous sommes également en contact avec des propriétaires qui souhaitent revendre leur bien et des candidats à l'achat. Nous avons une quarantaine de biens dans le radar. Je pense qu'il y a encore du potentiel de développement pour les gîtes en Wallonie. Pour des logements de grande taille par exemple, l'offre est inférieure à la demande. Certains villages sont certes saturés, mais d'autres méritent plus d'offres et une meilleure mise en lumière de leur patrimoine.