Die Geschichte von Otto Gugger hat bundesweit Aufmerksamkeit erregt: Der 89-Jährige verschenkte sein Wohnhaus mit 3000 Quadratmeter Garten in München-Hadern im Wert von rund zehn Millionen Euro. Und zwar an die Stiftung „Daheim im Viertel“.

Derzeit prüfe die Stiftung noch, wie viele Wohnungen auf dem Grundstück entstehen könnten. Geplant sind bislang etwa 25. Rund 70 Prozent davon sollen an Haushalte mit geringen bis mittleren Einkommen vermietet werden. Die übrigen Wohnungen sollen ebenfalls deutlich unter der Marktmiete angeboten werden.

Der Fall Gugger steht für ein Modell, das über München hinaus interessant für Deutschland sein könnte: Private Eigentümer geben Immobilien an Stiftungen, die daraus dauerhaft bezahlbaren Wohnraum machen.

Das Stiftungsvermögen beträgt nach seinen Angaben inzwischen fast 20 Millionen Euro, hinzu kommen fast drei Millionen Euro an Zuwendungen privater Unterstützer.

Das Prinzip unterscheidet sich vom klassischen Immobilienverkauf: Die Stiftung hält die übertragenen Immobilien dauerhaft selbst und will sie nicht später wieder verkaufen, sondern langfristig für bezahlbare Mieten nutzen.

Die Stiftung hat ihre Satzung inzwischen um die Wohnungsgemeinnützigkeit ergänzt. Übertragene Immobilien können damit gezielt Haushalten mit geringen bis mittleren Einkommen zu Mieten weit unterhalb der Marktmieten zur Verfügung gestellt werden.

Mit dem Bauvorhaben will die Stiftung zeigen

Auch die Stiftung Trias, die mit gemeinwohlorientierten Boden- und Wohnmodellen arbeitet, sieht Parallelen. „Der Ansatz sowie die Grundhaltung und Werte der Stiftung Daheim im Viertel decken sich in vielerlei Hinsicht mit denen der Stiftung Trias“, sagt Sönke Eickmann, der bei der Stiftung für das Wohnprojekte-Portal, Veranstaltungen und Publikationen zuständig ist.

Seit ihrer Gründung wurden an Trias nach eigenen Angaben 26 Immobilien mit 17 Gewerbeeinheiten und 146 Wohneinheiten gestiftet. Die Stiftung rechne mit weiteren Schenkungen und Erbschaften. Auch „Daheim im Viertel“ erhalte inzwischen Anfragen aus anderen Städten, darunter Hamburg und Dortmund.

Gleichzeitig seien die Möglichkeiten begrenzt und man dürfe die Bedeutung der Schenkungen nicht überschätzen:

Dass daraus ein Modell in größerem Maßstab wird, halte er für unwahrscheinlich. Schließlich stellen Immobilien für viele Haushalte einen erheblichen Teil des Vermögens dar. Sie werden typischerweise verkauft oder innerhalb der Familie weitergegeben.

Wenn ein Grundstück nicht zum Marktpreis gekauft werden müsse und dauerhaft in gemeinwohlorientierter Trägerschaft bleibe, könnten zwar Spielräume für niedrigere Mieten entstehen. Für die Stadt München sei der Effekt aber gering:

Auch Stupka berichtet von einer konkreten Wirkung auf Bewohner bereits übertragener Häuser:

Doch genau am Ausgangspunkt liegt die Grenze des Modells: Es braucht Eigentümer, die bereit sind, einen erheblichen Vermögenswert dauerhaft einem gemeinwohlorientierten Zweck zu widmen.

Sagner sieht auch die Politik in der Pflicht: Klare steuerliche Regeln und gute Beratung könnten es Eigentümern leichter machen, ihre Immobilien dauerhaft für einen gemeinnützigen Zweck zu übertragen. Finanzielle Anreize sieht er nicht als entscheidend an. Im Gegenteil:

IW-Experte Sagner verweist auf die strukturellen Probleme des Wohnungsmarktes: zu wenig Bauland, hohe Baukosten, lange Planungs- und Genehmigungsverfahren und damit zu wenig Neubau. „Diese Probleme lassen sich durch Stiftungsmodelle alleinig nicht lösen“, sagt er. Er sieht sie eher als „sinnvolle Ergänzung“, aber nicht als Instrument mit großer Breitenwirkung.

Für einzelne Mieter kann der Effekt trotzdem erheblich sein. Wer in einem Haus lebt, das dauerhaft Stiftungseigentum bleibt, muss nicht mit einem späteren Verkauf und damit verbundenen starken Mietsteigerungen rechnen.

Das Grundstück von Otto Gugger wird Münchens Wohnungsmarkt wohl nicht verändern. Der Fall zeigt aber, was möglich ist, wenn ein Eigentümer den Wert seiner Immobilie nicht zu Geld macht, sondern ihn dauerhaft für bezahlbaren Wohnraum einsetzt.