Rewitalizacja terenów poprzemysłowych bywa kosztowna i ryzykowna, ale PPP może pomóc racjonalnie podzielić odpowiedzialność. Samorządy i eksperci wskazują, czego brakuje, by częściej sięgać po ten model.

• Samorządy i eksperci podkreślają, że rewitalizacja terenów pogórniczych i poprzemysłowych jest droga, długotrwała i obciążona ryzykami technicznymi oraz prawnymi.
• PPP ma potencjał, bo pozwala łączyć kapitał prywatny z publicznym (także unijnym) oraz dzielić ryzyka, ale wymaga jasnych zasad i przewidywalności dla strony publicznej.
• W Polsce zawarto dotąd 214 umów PPP (I kw. 2026), a bariery to częściej praktyka i obawy decydentów niż prawo - w tekście padają propozycje zmian, które mogłyby to odblokować.

Ożywianie terenów poprzemysłowych postępuje. I choć sporo w tym zakresie już udało się zrobić - samorządom i ich jednostkom, spółkom Skarbu Państwa czy sektorowi prywatnemu - to wiele obszarów czeka jeszcze na zrewitalizowanie czy to pod kątem czysto gospodarczym, czy bardziej pod użytek stricte społeczny. Jakie by to jednak zagospodarowanie nie było, zwykle wymaga dużych nakładów finansowych i pokonania wielu trudności po drodze, natury zarówno technicznej, jak i prawnej.

O rewitalizacji m.in. terenów pogórniczych dyskutowano podczas wrześniowej konferencji Future Mining Forum & Expo 2026. Niektórzy z prelegenów stwierdzili, że warto w tym przypadku sięgnąć po partnerstwo publiczno-prywatne.

Architekt, urbanista i założyciel Konior Studio Tomasz Konior zwraca uwagę, że w województwie śląskim wciąż pozostaje wiele do zrobienia w zakresie rewitalizacji i ponownego wykorzystania terenów poprzemysłowych. Jego zdaniem nie wszystkie dostępne środki są wykorzystywane w sposób efektywny.

Chodzi o opłacalność w szerokim znaczeniu - tak, aby nie marnować energii i środków na nieefektywne działania. W tym kontekście myślę o partnerstwie publiczno-prywatnym, które w Polsce wciąż jest wykorzystywane w ograniczonym zakresie. Z finansów publicznych nie da się zrealizować wszystkich celów. Niezwykle ważna jest współpraca prywatnego kapitału z publicznym finansowaniem oraz zarządzaniem procesami istotnymi dla społeczności lokalnych

- stwierdził Tomasz Konior, dodając, że w tego rodzaju przedsięwzięciach liczy się trwałość tego, co jest robione, bo nie chodzi tu o działalność sezonową.

Pozytywnie w kontekście szerszego zastosowania PPP wypowiedział się także dr. hab. inż. Tomasz Bradecki, dziekan Wydziału Architektury na Politechnice Śląskiej.

- Nie zawsze to, co chce się osiągnąć, da się zrobić w ramach prawa zamówień publicznych. Wydaje mi się, że największy potencjał jest w PPP. Przykłady zagraniczne pokazują, że to się da zrobić - powiedział. 

W Polsce partnerstwo publiczno-prywatne wykorzystywane jest już od kilkunastu lat, jednak liczba zawartych umów na projekty tego rodzaju nadal pozostaje ograniczona - do I kwartału 2026 r. podpisano ich 214. Zarówno wśród samorządów, jak i podmiotów rządowych PPP wciąż nie jest szeroko stosowaną formułą, choć należy pamiętać, że nie każde przedsięwzięcie jest odpowiednie do realizacji w tym modelu.

Po stronie publicznej nadal dominuje obawa związana ze stopniem skomplikowania tego rodzaju projektów już na etapie ich przygotowania, a także z tym, czy możliwe będzie ich przeprowadzenie w ramach obowiązujących podmioty publiczne przepisów, w tym regulacji finansowych.

Jak na tym tle prezentuje się pójście w partnerstwo w zakresie rewitalizacji terenów poprzemysłowych?

PPP może być jedną ze ścieżek zagospodarowania terenów pogórniczych i poprzemysłowych, szczególnie tam, gdzie skala potrzebnych inwestycji przekracza możliwości finansowe samorządu. Istotne jest jednak, aby w takich przedsięwzięciach odpowiedzialność, koszty i ryzyka były właściwie podzielone pomiędzy stronę publiczną i prywatną

- komentuje dla Portalu Samorządowego Michał Urgoł, prezydent Jastrzębia-Zdroju i przewodniczący zarządu Stowarzyszenia Gmin Górniczych.

Samorządowiec podkreśla, że jest zwolennikiem rozwijania tej formuły, ale pod warunkiem odpowiedniego zabezpieczenia interesu publicznego.

- W przypadku terenów pogórniczych ma to szczególne znaczenie, ponieważ ich zagospodarowanie często wymaga dużych nakładów i może wiązać się z dodatkowymi ryzykami technicznymi, środowiskowymi czy prawnymi. Dlatego potrzebne są rozwiązania, które zapewnią samorządom większą przewidywalność i bezpieczeństwo takich przedsięwzięć - twierdzi Michał Urgoł.

Prezydent Jastrzębia uważa, że PPP powinno być narzędziem pozwalającym połączyć kapitał i doświadczenie sektora prywatnego z interesem publicznym, ale tylko przy odpowiednim podziale ryzyka i jasno określonych zasadach może ono skutecznie wspierać ponowne wykorzystanie terenów pogórniczych i proces sprawiedliwej transformacji.

Również kierująca Centrum Doradztwa Rewitalizacyjnego w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów Katarzyna Spadło uważa, że PPP to słuszny kierunek, jeśli chodzi o przekształcenia terenów pogórniczych.

W tym przypadku kluczową determinantą są jednak przyszłe zyski inwestora prywatnego. Z naszych obserwacji wynika, że umowy PPP udają się zazwyczaj w dużych miastach, gdzie rynek nieruchomości jest atrakcyjny, a komercjalizacja oferty bardziej pewna

- zaznacza, wskazując m.in. na przykłady PPP w rewitalizacji w Gdańsku i Opolu.

Według ekspertki rachunek ekonomiczny wyklucza bardzo często mniejsze miejscowości, z mniejszymi stopami zwrotu z inwestycji; nie jest to więc rozwiązanie dobre dla każdego.

Prezes Zarządu Fundacji Centrum PPP Bartosz Mysiorski jest zdania, że partnerstwo publiczno-prywatne może dobrze sprawdzić się przy zagospodarowaniu terenów pogórniczych i poprzemysłowych, zwłaszcza tam, gdzie skala niezbędnych nakładów przekracza możliwości finansowe podmiotów publicznych. Zwraca uwagę, że takie projekty są drogie, długotrwałe i obciążone dużym ryzykiem, a samorządy czy spółki Skarbu Państwa rzadko mają wystarczające środki i doświadczenie, żeby przeprowadzić je samodzielnie.

Z kolei inwestor prywatny zwykle nie weźmie na siebie całego ryzyka przywrócenia terenu do użytku. PPP pozwala te ryzyka racjonalnie rozdzielić, a do tego połączyć kapitał prywatny z publicznym, w tym ze środkami unijnymi, np. z Funduszu Sprawiedliwej Transformacji. W modelu mieszanym widzę tu duży potencjał

- przyznaje Bartosz Mysiorski.

Kluczową zaletą PPP jest - według eksperta - możliwość połączenia interesu publicznego z kompetencjami i kapitałem sektora prywatnego. Samorząd może więc określić oczekiwane funkcje terenu, np. przemysłowe, logistyczne, mieszkaniowe czy rekreacyjne, natomiast partner prywatny wnosi doświadczenie w przygotowaniu i komercjalizacji inwestycji. W efekcie tereny, które przez lata pozostawały niewykorzystane, mogą szybciej generować miejsca pracy i dochody podatkowe.

Są jednak zagrożenia. Najpoważniejsze to niepewność, co do stanu samego terenu: zanieczyszczenia historyczne, skutki eksploatacji górniczej, stabilność gruntu czy stan infrastruktury podziemnej. Jeśli strony nie potrafią tych ryzyk rzetelnie wycenić i przypisać, projekt albo staje się dla inwestora nieatrakcyjny, albo przerzuca nieproporcjonalne obciążenia na stronę publiczną

- wyjaśnia prezes Fundacji Centrum PPP.

Zaznacza, że problemami bywają też rozdrobniona lub nieuregulowana własność gruntów, długie przygotowanie projektu, niepewny popyt na nowe funkcje terenu, a także zasady pomocy publicznej i wpływ umowy na dług publiczny. Ponadto przyznaje, iż urzędnicy wciąż obawiają się, że rozsądny podział ryzyka zostanie później przez organy kontroli uznany za niegospodarność.

Według eksperta obecne przepisy o PPP i koncesjach w zasadzie wystarczają do realizacji takich przedsięwzięć, jednak rynek skorzystałby na większej przewidywalności, np. poprzez doprecyzowanie zasad odpowiedzialności za historyczne zanieczyszczenia, uproszczenie procedur związanych z rekultywacją oraz szersze wykorzystanie instrumentów publicznego wsparcia dla projektów typu brownfield.

Takie rozwiązanie mogłyby zwiększyć zainteresowanie inwestorów i uczynić PPP bardziej naturalnym wyborem przy rewitalizacji terenów pogórniczych

- mówi Bartosz Mysiorski.

Jego zdaniem głównymi barierami są więc bardziej praktyka i obawy mentalne, niż brak podstawy prawnej. Wskazuje jednak pewne zmiany, które mogłyby pomóc:

• jaśniejsze zasady podziału odpowiedzialności za zanieczyszczenia historyczne i szkody górnicze między stroną publiczną, dawnym przedsiębiorcą a partnerem prywatnym,
• prostsze przekazywanie gruntów pogórniczych, np. przejmowanych przez Spółkę Restrukturyzacji Kopalń, na potrzeby projektów PPP,
• wzorcowe umowy i wytyczne dla projektów typu brownfield,
• ułatwienia w łączeniu PPP z finansowaniem unijnym oraz publiczne instrumenty gwarancyjne.

W ocenie prezesa Fundacji Centrum PPP większą pewność dałoby też jednoznaczne potwierdzenie w przepisach lub oficjalnych wytycznych, że podział ryzyka przeprowadzony zgodnie z analizą przedrealizacyjną (np. zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej) nie narusza dyscypliny finansów publicznych.

- Bez tego nawet dobrze przygotowane projekty mogą przegrywać z ostrożnością decydentów - komentuje Bartosz Mysiorski.

Podsumowuje, że w perspektywie transformacji regionów górniczych PPP wydaje się jednym z najbardziej obiecujących modeli zagospodarowania zdegradowanych terenów, ponieważ pozwala łączyć cele rozwojowe, środowiskowe i społeczne z efektywnością kapitału prywatnego. Warunkami sukcesu są jednak odpowiednie przygotowanie projektów oraz racjonalny podział ryzyk pomiędzy sektor publiczny i prywatny.