El Tribunal Supremo ha establecido doctrina jurisprudencial definitiva sobre la competencia profesional requerida para redactar proyectos de cambio de uso de locales comerciales a viviendas. La sentencia número 700/2026, de 4 de junio, resuelve las dudas existentes y determina que únicamente los arquitectos están habilitados para elaborar estos proyectos técnicos, conforme a lo dispuesto en los artículos 2 y 10 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

La resolución judicial responde a un recurso de casación interpuesto en relación con un procedimiento de licencia urbanística para transformar un local en vivienda. El núcleo del conflicto residía en determinar qué titulación profesional resulta necesaria para redactar el proyecto técnico correspondiente a este tipo de intervenciones urbanísticas. El Alto Tribunal ha zanjado así un debate que afectaba tanto a profesionales del sector como a ayuntamientos y particulares interesados en este tipo de reformas.

La sentencia recuerda que, en materia de competencias profesionales, rige el principio de libertad de acceso con idoneidad. Este criterio implica que la determinación del profesional competente debe realizarse atendiendo a la actividad concreta que se pretende desarrollar y a la regulación específica contenida en la legislación aplicable. Para fundamentar su decisión, el Tribunal analiza detalladamente los artículos 2.1.a), 2.2.b), 4 y 10.2.a) de la LOE, que regulan las intervenciones sobre edificios existentes y la titulación habilitante para redactar los proyectos correspondientes.

Intervenciones que alteran la configuración arquitectónica del inmueble

El Supremo argumenta que los proyectos de obras en edificios existentes que modifiquen la configuración arquitectónica o cambien los usos característicos de un inmueble destinado a uso comercial hacia uso residencial tienen consecuencias técnicas significativas. Estas intervenciones afectan directamente a las exigencias y condiciones técnicas de habitabilidad, seguridad y funcionalidad de la edificación, aspectos que constituyen el núcleo de la formación y competencias profesionales de los arquitectos.

Por esta razón, estos proyectos se consideran intervenciones que requieren obligatoriamente la titulación de arquitecto para su redacción. No obstante, la sentencia aclara que esto no excluye la participación de otros técnicos competentes en el proceso constructivo posterior, siempre bajo la dirección facultativa correspondiente. La doctrina jurisprudencial fijada establece un marco claro para evitar futuras controversias administrativas y judiciales sobre esta cuestión.

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), constituye el marco normativo fundamental que regula el proceso de la edificación en España. Esta norma establece las exigencias técnicas y administrativas para los proyectos de construcción, rehabilitación, mantenimiento y demolición de edificios. El artículo 2 de la LOE define el ámbito de aplicación de la norma, incluyendo expresamente las obras de intervención en edificios existentes.

Por su parte, el artículo 10 de la LOE regula las competencias y responsabilidades de los agentes de la edificación, especificando qué titulaciones profesionales resultan necesarias según el tipo de proyecto. La jurisprudencia ha venido interpretando estas disposiciones conforme al principio de que las competencias profesionales deben determinarse atendiendo a la complejidad técnica de cada intervención y a las garantías que requiere la seguridad de las personas y los bienes.

Antecedentes jurisprudenciales

La sentencia 700/2026 no constituye un pronunciamiento aislado, sino que se enmarca en una línea jurisprudencial consolidada del Tribunal Supremo sobre competencias profesionales en el ámbito de la edificación. La Sala de lo Contencioso-Administrativo ha venido estableciendo criterios claros sobre qué profesionales pueden intervenir en cada tipo de proyecto, atendiendo a la formación específica de cada titulación y a la complejidad técnica de las intervenciones.

En este sentido, resulta especialmente relevante la Sentencia 1.132/2024, de 26 de junio de 2024, también de la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo. Esta resolución estableció que "la emisión de informes relacionados con la intervención en la edificación, expedientes de ruina, control de la legalidad urbanística y patrimonio exige que sea realizada por arquitectos". Ambas sentencias conforman un cuerpo doctrinal coherente que refuerza las competencias exclusivas de estos profesionales en determinadas actuaciones técnicas.

Este criterio jurisprudencial resulta vinculante para los municipios, que deberán tomarlo en consideración al emitir los informes técnico-urbanísticos que acompañen a los proyectos de cambio de uso de local a vivienda. Los ayuntamientos tendrán que verificar que el proyecto ha sido redactado por un arquitecto colegiado para poder tramitar favorablemente la solicitud de licencia urbanística correspondiente.

Implicaciones prácticas

La doctrina fijada por el Tribunal Supremo tiene consecuencias directas tanto para los propietarios de locales comerciales que deseen transformarlos en viviendas como para los profesionales del sector de la edificación. Los propietarios deberán contar necesariamente con un arquitecto para la redacción del proyecto técnico, lo que garantiza que la intervención cumplirá con todas las exigencias normativas en materia de habitabilidad, seguridad estructural, protección contra incendios y eficiencia energética.

Para otros técnicos competentes en edificación, como aparejadores, arquitectos técnicos o ingenieros, la sentencia delimita claramente el ámbito de sus competencias. Aunque estos profesionales podrán participar en el proceso constructivo, la redacción del proyecto inicial de cambio de uso corresponde exclusivamente a los arquitectos. Esta clarificación evitará conflictos profesionales y proporcionará seguridad jurídica a todas las partes implicadas en este tipo de operaciones urbanísticas.

El desenlace del recurso de casación interpuesto

En cuanto al caso concreto que originó el recurso de casación, el Tribunal Supremo ha desestimado el recurso y ha confirmado la resolución impugnada. Esto significa que la instancia inferior había actuado correctamente al exigir que el proyecto fuera redactado por un arquitecto, criterio que ahora queda refrendado como doctrina jurisprudencial de obligado cumplimiento para todos los tribunales inferiores.

La desestimación del recurso consolida la interpretación restrictiva de las competencias profesionales en este ámbito. El Alto Tribunal considera que la complejidad técnica de las intervenciones de cambio de uso justifica plenamente la exigencia de la titulación más cualificada, en este caso la de arquitecto, sin que ello suponga una restricción desproporcionada de la libertad profesional de otros técnicos competentes.

Dudas frecuentes sobre cambios de uso en inmuebles urbanos

Muchos propietarios se preguntan si cualquier transformación de un local comercial requiere proyecto de arquitecto. La respuesta depende de la naturaleza de la intervención: si se trata únicamente de obras menores que no afecten a la estructura, configuración arquitectónica ni cambien el uso del inmueble, podrían ser suficientes otros técnicos competentes. Sin embargo, cuando se produce un cambio de uso de comercial a residencial, la sentencia del Supremo establece inequívocamente la necesidad de proyecto redactado por arquitecto.

Otra cuestión habitual es si la presencia de un arquitecto técnico o aparejador puede sustituir al arquitecto en estos casos. La respuesta es negativa para la fase de redacción del proyecto, aunque estos profesionales resultan imprescindibles en la dirección de ejecución de las obras una vez aprobado el proyecto. La legislación establece roles complementarios pero diferenciados para cada titulación profesional en el proceso edificatorio.

También surge la duda sobre si los proyectos ya aprobados por profesionales no arquitectos antes de esta sentencia mantienen su validez. En principio, los actos administrativos firmes no se ven afectados por cambios jurisprudenciales posteriores, pero cualquier modificación o actualización de esos proyectos deberá ajustarse a la nueva doctrina establecida por el Tribunal Supremo.

Contexto urbanístico del cambio de uso de locales a viviendas

La transformación de locales comerciales en viviendas ha experimentado un notable incremento en los últimos años, especialmente en zonas urbanas consolidadas donde la demanda de vivienda supera ampliamente la oferta disponible. Este fenómeno urbanístico responde a diversos factores, entre ellos la crisis del comercio tradicional frente al comercio electrónico, que ha dejado numerosos locales vacíos en plantas bajas de edificios residenciales.

Desde el punto de vista urbanístico, estos cambios de uso requieren no solo el cumplimiento de la normativa técnica de edificación, sino también la conformidad con el planeamiento municipal vigente. Muchos ayuntamientos han modificado sus planes generales para facilitar estas transformaciones, conscientes de que pueden contribuir a revitalizar barrios y aumentar el parque de viviendas sin necesidad de nuevas construcciones. No obstante, cada municipio establece sus propias condiciones urbanísticas para autorizar estos cambios.

La intervención debe garantizar que el futuro uso residencial cumple con todas las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa autonómica correspondiente: superficies mínimas, ventilación e iluminación natural, altura libre, instalaciones de suministro y evacuación, y accesibilidad. Estas exigencias técnicas justifican precisamente la necesidad de que un profesional con formación integral en arquitectura redacte el proyecto de transformación.