La reforma que prepara el Gobierno sobre los alquileres de temporada vuelve a poner el foco en uno de los mayores problemas del mercado inmobiliario en A Coruña. Desde que la ciudad fue declarada zona tensionada, muchos propietarios optaron por este tipo de contratos, que hasta ahora quedaban fuera de las limitaciones de precio previstas para los alquileres habituales. El resultado fue un cambio visible en la oferta. Encontrar una vivienda para vivir durante años se hizo todavía más difícil, mientras los anuncios de alquileres temporales crecieron.

En la ciuad, entre agosto de 2024 y febrero de 2025 se cerraban 553 contratos de alquiler, en el mismo periodo de 2025 a 2026 la cifra bajó a 400 acuerdos de residencia. El mes de febrero se cerró con el número más bajo desde diciembre de 2021. Ahora el Ministerio de Vivienda pretende cambiar las reglas. El borrador del real decreto-ley elimina el margen que existía hasta el momento para encadenar contratos temporales y obliga a justificar que realmente existe una necesidad temporal. La intención es evitar que se utilicen para ocultar alquileres de larga duración y que las viviendas vuelvan al mercado residencial.

La propuesta todavía no está aprobada y puede sufrir modificaciones durante su tramitación parlamentaria, pero ya ha abierto el debate entre propietarios, inmobiliarias e inquilinos sobre si servirá para aliviar la falta de vivienda o si, por el contrario, provocará el efecto contrario.

El cambio también afectaría a los contratos ya existentes. Podrán mantenerse hasta la fecha pactada, pero no podrán prorrogarse bajo las condiciones actuales. Si propietario e inquilino desean continuar con el alquiler deberán adaptarse a la nueva normativa. La reforma también pone límites al alquiler por habitaciones. La suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar el precio que tendría el alquiler de la vivienda completa y, en las zonas tensionadas, también deberán respetarse los límites de precio establecidos.

En A Coruña, el debate adquiere una dimensión especial. La declaración de zona tensionada buscaba precisamente contener el incremento de los alquileres, pero parte del sector reconoce que muchos propietarios trasladaron sus viviendas al mercado temporal, que quedaba fuera de esa regulación. "Lo que provocó la ley de vivienda fue que una parte de los alquileres migraran al alquiler temporal porque estaba fuera de esa regulación, de esa limitación de precios y de la zona tensionada", explica Vicente Martínez, secretario de la Asociación Galega de Inmobiliarias (Agalin). Ese movimiento redujo todavía más la oferta de alquiler convencional en la ciudad.

La regulación debería ser completa. La ley de vivienda provocó que hubiese una fuga hacia otras derivaciones del alquiler

Martínez considera que "la nueva regulación, en principio, es lo que debería corregir", aunque cree que el Gobierno deja abiertas otras vías para escapar de la normativa. A su juicio, muchos propietarios también trasladaron sus viviendas al alquiler por habitaciones, que hasta ahora contaba con menos control. "La regulación debería ser completa. La ley de vivienda provocó que hubiese una fuga hacia otras derivaciones del alquiler", sostiene.

Aun así, desde Agalin consideran que el verdadero problema continúa siendo la escasez de viviendas disponibles. "El problema va a seguir existiendo, que es la falta de vivienda. Por lo menos, lo que se pretenderá es que no siga esa escalada de precios disparada. Veremos como lo hacen", resume Martínez.

Desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña prefieren ser prudentes. Su presidenta, Patricia Vérez, recuerda que todavía no conocen el texto definitivo y que muchas de las informaciones conocidas proceden únicamente de los anuncios realizados por el Ministerio. "No hemos tenido acceso al documento. Muchas veces son globos sonda para ver qué mueve y luego sabe Dios en qué quedan", afirma.

Aun así, adelanta cuál es la posición del colectivo respecto a este tipo de iniciativas. "Todo lo que sea intervenir en el mercado supone una salida de inmuebles del mercado. Las medidas intervencionistas nunca son positivas", asegura. En su opinión, cuando aumentan las restricciones los propietarios optan por vender la vivienda o dejarla vacía en lugar de alquilarla.

Escaparate de una inmobiliaria de A Coruña / Carlos Pardellas

"Lo que hace cualquier medida intervencionista es alejar al propietario de poner su vivienda en alquiler", insiste. A su juicio, esa situación ya se está produciendo en ciudades como A Coruña. "Hay menos oferta de vivienda, que es lo que está ocurriendo ahora con la zona tensionada".

La presidenta del Colegio cree que la prioridad debería ser ofrecer seguridad jurídica tanto al propietario como al inquilino. "Lo importante es que quien alquile una vivienda sepa que le van a pagar la renta y que se va a cumplir el tiempo establecido en el contrato", señala. Mientras eso no ocurra, añade, "el propietario tiene sus cautelas a la hora de alquilar".

También desde la Asociación de Inquilinos de A Coruña consideran que el origen del problema está en la regulación actual. Su vocal, Miguel Estévez, critica que las sucesivas reformas no están solucionando el acceso a la vivienda y cree que el nuevo borrador vuelve a generar incertidumbre. "Intentan hacer chapuza tras chapuza y lo único que hacen es empeorar las cosas", resume.

Estévez pone el foco en una de las incógnitas que deja la propuesta: "¿Qué van a hacer con los contratos de nueve meses para el curso escolar? El 90% de los alquileres de temporada son así". También coincide en que la declaración de la zona tensionada modificó profundamente el mercado coruñés. Según explica, muchos propietarios "dejaron de renovar contratos de larga duración" y pasaron a ofrecer alquileres temporales "porque les permitían fijar libremente el precio".

Sin embargo, considera que el principal motivo por el que muchas viviendas no llegan al mercado es la inseguridad que perciben los propietarios. "Lo que hay que buscar es proteger al propietario para que tenga la certeza de que, si un inquilino no paga, en poco tiempo pueda recuperar la vivienda", sostiene. A su juicio, solo así volverían al mercado muchas de las viviendas que hoy permanecen vacías.

El recorrido de la reforma todavía será largo. El borrador deberá convertirse en un texto definitivo y obtener el respaldo suficiente en el Congreso para salir adelante. Hasta entonces, el sector inmobiliario coincide en que la falta de vivienda disponible sigue siendo el gran problema de A Coruña.