Als Bausachverständiger stehe ich jede Woche in Objekten, bei denen die Rechnung auf dem Papier aufgeht und am Bau nicht. Käufer zeigen mir dann ihr Tabellenblatt, in dem alles nach einem Schnäppchen aussieht, und ich muss ihnen erklären, dass die entscheidenden Posten gar nicht drinstehen. Fangen wir deshalb damit an, was die Zahl überhaupt aussagt.

Der Kehrwert dieser Zahl ist die Bruttomietrendite. Faktor 25 entspricht vier Prozent, Faktor 33 nur noch drei Prozent. Schon an dieser Stelle merken Sie, warum der Faktor so beliebt ist: Eine einzige Zahl macht Objekte über Städte und Größen hinweg vergleichbar.

Der Wert von 20 bis 25 gilt in vielen Regionen als gute Anlage. In gefragten Großstädten sind 28 bis über 30 längst Alltag, in strukturschwachen Lagen finden Sie 15 oder weniger. Die Faustregel ist also ein Startpunkt, keine Entscheidung.

Der Denkfehler dahinter: Die Nebenkosten verschwinden nicht, wenn Sie kaufen. Heizung, Wasser, Müll, Grundsteuer, Hausverwaltung, all das zahlen Sie als Eigentümer weiter, oben drauf kommt die Instandhaltung, die kein Mieter trägt. In den Faktor gehört deshalb ausschließlich die Kaltmiete. Alles andere ist Selbsttäuschung mit eingebautem Kaufargument.

Bleiben wir bei unserer Wohnung für 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen. Dazu kommen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch und, falls ein Makler im Spiel ist, etwa 3,57 Prozent Käuferanteil. Macht zusammen gut 46.000 Euro Kaufnebenkosten. Aus 400.000 Euro werden 446.000 Euro, der Faktor klettert von 25 auf knapp 28.

Wer klug ist, investiert jetzt etwa ein Prozent des Kaufpreises in einen Bausachverständigen, in diesem Beispiel rund 4000 Euro. Damit liegen wir bei 450.000 Euro, und der Faktor steigt gerade einmal von 27,9 auf 28,1. Diese eine Zehntelstelle ist die beste Versicherung, die Sie kaufen können. Der Sachverständige sorgt dafür, dass Sie eine bewusste Entscheidung treffen, im Zweifel auch gegen die Immobilie, oder dass Sie mit den Mängeln in der Hand deutlich besser verhandeln und am Ende sogar Geld sparen.

Realistisch 60.000 Euro Sanierung, die in den ersten Jahren ohnehin fällig wird. Damit liegen Sie bei rund 510.000 Euro echtem Einsatz, der Faktor steht jetzt bei knapp 32. Aus dem vermeintlichen Schnäppchen mit Faktor 25 ist ein teures Objekt jenseits der 30 geworden. Dieselbe Wohnung, dieselbe Miete, nur ehrlich gerechnet.

Diese Sanierungssumme ist der Posten, den ich als Sachverständiger liefere und den kein Online-Rechner kennt. Genau hier entscheidet sich, ob ein Kauf trägt.

Ein niedriger Faktor ist also kein Kaufsignal, sondern eine Aufforderung zur Prüfung. Bei Werten unter 20 lasse ich besonders genau hinschauen, weil der eingepreiste Mangel meist teurer ist als die scheinbare Ersparnis.

Zwischen 25 und 30 kann es aufgehen, wenn Lage und Mietpotenzial wirklich stark sind und Ihre Finanzierung den Puffer aushält. Über 30 kaufen Sie eine Wette auf steigende Preise, nicht eine Rendite.

Und der wichtigste Satz zum Schluss: Bevor Sie den Faktor berechnen, lassen Sie die beiden ehrlichen Zahlen ermitteln, die Kaltmiete und die echten Gesamtkosten inklusive Sanierung. Wer mit Warmmiete und Listenpreis rechnet, bekommt eine schöne Zahl. Wer mit Kaltmiete und Vollkosten rechnet, bekommt die Wahrheit.