Wer heute eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, merkt schnell: Das Problem ist oft die Finanzierung, denn Banken rechnen inzwischen deutlich strenger.

Das hat mit den höheren Zinsen zu tun und damit, dass Banken genauer prüfen müssen, ob Käufer ein Darlehen auf Dauer wirklich tragen können. Die Rückzahlung muss wahrscheinlich sein. In der langen Niedrigzinsphase war das in der Praxis oft leichter. 

Selbst hohe Kaufpreise ließen sich noch in eine Monatsrate übersetzen, die irgendwie machbar wirkte. Dieser Spielraum ist kleiner geworden.

Die Bundesbank meldete Anfang 2026 erneut verschärfte Kreditstandards bei Wohnimmobilienkrediten. Die Banken nannten dafür unter anderem geringere Risikobereitschaft und höheres Kreditrisiko als Gründe – also nichts anderes als mehr Vorsicht in einer wirtschaftlich unsichereren Lage.

Für Käufer – und damit am Ende auch für Verkäufer – heißt das: Entscheidend ist, ob die Finanzierung am Ende trägt. Die Bank schaut, ob nach allen laufenden Kosten noch genug Geld übrig bleibt, um die Rate zuverlässig zu zahlen. Und sie schaut sich die Immobilie selbst kritischer an. Ist sie aus Banksicht werthaltig genug? Ist absehbar, dass hohe Kosten nachkommen? Hier platzen heute Finanzierungen, die vor ein paar Jahren vielleicht noch durchgegangen wären.

Die erste betrifft das Eigenkapital. Gemeint ist der Teil des gesamten Kaufs, den Käufer aus eigenen Mitteln bezahlen. Als vernünftige Orientierung gelten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises – zusätzlich zu den Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. 

Die zweite Faustformel betrifft die Monatsrate. Viele Banken halten es für sinnvoll, wenn sie nicht über rund 40 Prozent des Nettoeinkommens liegt. Beides ist kein Gesetz. Aber beides zeigt, wie streng Banken heute bewerten.

Wer kaufen will, sollte seine Unterlagen früh sortieren, die eigene Monatsbelastung ehrlich prüfen, Eigenkapital sauber auflisten und genug Reserve für Nebenkosten, Modernisierung und Unerwartetes einplanen. 

Gerade bei älteren Häusern gehört dazu auch ein nüchterner Blick auf Heizung, Dämmung und Sanierungsstau. Wer das ausblendet, rechnet sich schnell in etwas hinein, das später nicht trägt.

Wenn Flächenangaben unklar sind, der Energieausweis fehlt oder Modernisierungen nicht sauber dokumentiert sind, wird aus einem Interessenten noch lange kein Abschluss. Denn der braucht am Ende eine Bank, die mitgeht.

Bei Immobilien betrifft das vor allem den Energiezustand, den Sanierungsbedarf und die Frage, ob in den nächsten Jahren größere Investitionen drohen. Ein unsaniertes Haus ist deshalb heute nicht nur ein Thema für Preisverhandlungen. Es ist auch ein Thema für die Finanzierbarkeit.

Käufer müssen sauber rechnen. Verkäufer müssen sauber vorbereiten. Heute scheitern Verkäufe häufiger als früher auf halber Strecke an der Finanzierung. Genau darauf müssen sich Käufer und Verkäufer einstellen.