Планируется новая (очередная) налоговая реформа с грядущего 2027 года.

В Госдуму внесли новый законопроект № 617-9. В нём среди прочего предложено изменить порядок расчёта налога на доходы физ.лиц при продаже недвижимости.

Пока этот законопроект не прошёл даже первое чтение, однако вероятность его принятия с небольшими поправками достаточно высока. Если его примут, новые правила планируют применять с 2027 года.

И по итогу предлагаемых изменений: налог с продажи недвижимости предлагают рассчитывать с уже с учётом вашей зарплаты и других доходов за год.

Сегодня такой доход облагается налогом отдельно от зарплаты и большинства других доходов.

Если после продажи недвижимости у вас возник доход, с которого нужно заплатить налог, действуют две ставки:

• 13% — с первых 2,4 млн рублей;

• 15% — с суммы, превышающей 2,4 млн рублей.

При этом неважно, сколько вы заработали на основной работе. Зарплата не прибавляется к доходу от продажи квартиры для определения ставки налога.

С 2027 года доход от продажи недвижимости предлагают учитывать вместе с зарплатой и другими налогооблагаемыми доходами (то есть складывать всю совокупность доходов за год).

А для общей суммы уже действует другая шкала налогообложения: от 13 до 22% в зависимости от размера дохода за год (в статье 224 НК РФ прописана ступенчатая шкала с порогами).

Это называется прогрессивной шкалой НДФЛ: чем больше доход, тем выше ставка налога на сумму, превышающую установленный порог.

Например, за год вы получили зарплату в размере 3 млн рублей. В том же году продали квартиру, заработав на продаже ещё 7 млн рублей.

По действующим правилам налог с зарплаты и налог с продажи квартиры рассчитываются по разным шкалам (зарплата отдельно и доходы от продажи недвижимости отдельно).

А по новым правилам для определения ставки будут учитывать общую сумму доходов — 10 млн рублей.

Пример расчетов налогов:

С учетом изложенного, по новым правилам переплата налога составит 198 000 ₽.

Иными словами, даже если вы продали условную квартиру с относительно небольшой прибылью, ваша зарплата и другие доходы могут повлиять на итоговую сумму налога.

Здесь принцип не меняется.

Если вы владели проданной квартирой дольше минимального срока, который обычно составляет три или пять лет, доход от её продажи по-прежнему освобождается от НДФЛ.

Сохраняются и другие привычные правила уменьшения суммы налога (расходы и имущественный вычет).

Например, если вы купили квартиру за 8 млн рублей, а продали за 10 млн, налог при наличии подтверждающих документов можно рассчитывать с разницы — 2 млн рублей, а не со всей стоимости квартиры.

Если подтвердить расходы на покупку невозможно, в предусмотренных законом случаях можно воспользоваться имущественным вычетом. При продаже жилой недвижимости он обычно составляет до 1 млн рублей.

То есть речь идёт прежде всего об изменении ставок и порядка учёта доходов, а не об отмене существующих освобождений и вычетов.

Как признано юридическим сообществом, налоговое законодательство в России содержит одни из самых сложных формулировок со множеством отсылок. В общем, юридическая техника налогового законодательства не для слабонервных. Поэтому каждое изменение в закон вносится таким образом, что его невозможно читать в отрыве от ряда статей первоисточника.

Сейчас для доходов от продажи недвижимости предусмотрен отдельный порядок расчёта налога. Он закреплён в пункте 6 статьи 210 и пункте 1.1 статьи 224 НК РФ.

А в предлагаемом законопроекте исключается пункт 6 статьи 210 НК РФ, который предусматривает отдельную группу доходов для расчёта налога (включая продажу недвижимости).

Затем доходы от продажи недвижимости переносятся в пункт 2.1 той же статьи 210 НК РФ — туда, где перечислены доходы, которые суммируются для определения общей ставки НДФЛ. При этом сама сумма налогооблагаемого дохода от продажи недвижимости по-прежнему определяется отдельно.

И наконец, отменяется пункт 1.1 статьи 224 НК РФ, который устанавливает специальную шкалу 13–15%, одновременно убрав ссылку на него из перечня исключений в пункте 1 этой же статьи.

В результате доход от продажи квартиры будет учитываться вместе с зарплатой, дивидендами (тоже нововведение) и другими доходами, а налог рассчитываться по общей шкале от 13 до 22%.

Довольно простой замысел, который удалось реализовать через несколько поправок в разных статьях Налогового кодекса. Всё как мы любим.

Если законопроект примут в нынешней редакции, с 2027 года продажа условной квартиры может обойтись дороже с точки зрения налогов.

Причём значение будет иметь не только то, сколько вы заработали на продаже недвижимости, но и сколько получили из других источников за тот же год.

Поэтому перед продажей недвижимости стоит заранее посчитать возможный налог, особенно если у вас высокая зарплата или есть другие существенные доходы.

Пока это только законопроект. Но предложенные изменения достаточно серьёзные, чтобы обратить на них внимание уже сейчас.