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СпутникиРНSpaceXРоскосмосNASAAb Mai 2026 greift die EU-Gebäuderichtlinie. Welche Folgen energetische Sanierungen für Mieter und Vermieter haben – und wer welche Kosten tragen muss.
Bis Ende Mai 2026 muss Deutschland die neue EU-Gebäuderichtlinie umsetzen. Für Millionen Wohnungen heißt das: mehr Sanierungen – und Unsicherheit um die Frage, wer am Ende zahlt.
Bis spätestens Ende Mai 2026 muss Deutschland die neue EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht umsetzen. Ziel ist, dass der durchschnittliche Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden um 16 Prozent sinkt. Besonders im Fokus stehen alte, schlecht gedämmte Häuser.
Eine pauschale Pflicht, jedes Haus sofort zu sanieren, gibt es zwar nicht. Aber über neue Gesetze, strengere Standards und Förderprogramme wird der Druck zunehmen. Wer ein energetisch schwaches Gebäude besitzt, wird sich mittelfristig kaum vor Modernisierungen drücken können.
Für Eigentümer heißt das: Der Druck dürfte zunehmen, Heizungen, Dämmung oder Fenster zu modernisieren. Für Mieter bedeutet es: Solche Umbauten dürften häufiger werden – und damit auch die Diskussionen über höhere Mieten.
Branchenverbände gehen davon aus, dass die Sanierungsquote deutlich steigen müsste, um die Klimaziele zu erreichen. Das würde Investitionen in Milliardenhöhe pro Jahr bedeuten. Für viele Vermieter stellt sich daher nicht nur die ökologische, sondern vor allem die wirtschaftliche Frage: Wer trägt die Kosten?
Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Modernisierung. Reparaturen oder der Austausch defekter Bauteile dienen dem Werterhalt. Diese Kosten muss der Vermieter grundsätzlich selbst tragen.
Anders sieht es bei energetischen Modernisierungen aus, etwa bei einer zusätzlichen Dämmung oder einer effizienteren Heiztechnik. Der Vermieter kann bis zu acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen.
Beispiel 1: Kleineres Haus mit vier Wohnungen
Betragen die Modernisierungskosten 80.000 Euro, sind acht Prozent davon 6400 Euro pro Jahr. Bei vier Wohnungen entspricht das 1600 Euro pro Jahr je Wohnung – also rund 133 Euro pro Monat.
Hier zeigt sich: Weniger Wohnungen bedeuten höhere Belastung pro Mieter.
Beispiel 2: Mittleres Mehrfamilienhaus
Kostet die Modernisierung 120.000 Euro, sind es bei acht Prozent pro Jahr 9600 Euro jährlich. Hat das Haus sechs gleich große Wohnungen, entfallen rechnerisch 1600 Euro pro Wohnung und Jahr – also ebenfalls rund 133 Euro pro Monat zusätzlich.
Beispiel 3: Größeres Haus mit zehn Wohnungen
Liegen die Kosten bei 250.000 Euro, ergeben acht Prozent 20.000 Euro jährlich. Verteilt auf zehn Wohnungen wären das 2000 Euro pro Jahr und damit rund 167 Euro monatlich pro Wohnung.
Allerdings gilt:
Mit Blick auf den Mai-Termin lohnt sich für Mieter besondere Aufmerksamkeit. Drei Punkte sind zentral:
Während energetischer Modernisierungen ist die Mietminderung für drei Monate gesetzlich ausgeschlossen. Danach kann sie – je nach Beeinträchtigung – wieder möglich sein.
In besonderen Fällen können Mieter sich auf eine unzumutbare Härte berufen, etwa wenn die Erhöhung wirtschaftlich nicht tragbar ist. Ob das greift, hängt vom Einzelfall ab.
Für Vermieter gibt es neben der Umlage noch einen zweiten Hebel: die Steuer.
Der Erhaltungsaufwand kann bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten abgesetzt werden – entweder sofort oder verteilt über mehrere Jahre. Werden durch umfangreiche Maßnahmen Herstellungskosten ausgelöst, läuft die Entlastung über die Abschreibung.
Das bedeutet: Während Mieter die Belastung oft direkt spüren, verteilt sich die steuerliche Entlastung für Vermieter über mehrere Jahre.
Mit der Umsetzung der EU-Richtlinie werden Energieausweise EU-weit vereinheitlicht. Künftig gilt eine Skala von A bis G. Wer verkauft oder neu vermietet, muss die Effizienzklasse offenlegen.
Für Mieter kann das ein zusätzlicher Orientierungspunkt sein: Eine schlechte Klasse deutet auf hohe Heizkosten und potenziellen Modernisierungsbedarf hin.
Der Stichtag im Mai 2026 ist kein Abrissdatum für alte Gebäude. Aber vieles spricht dafür, dass er den Beginn einer neuen Phase markiert: Nationale Regeln werden verschärft, Nachweispflichten präzisiert, Förderbedingungen angepasst.
Für Vermieter heißt das: Investitionen strategisch planen, Kosten sauber trennen, Förderungen nutzen. Für Mieter heißt es: Unterlagen prüfen, Berechnungen kontrollieren und eigene Rechte kennen. Sicher ist: Die energetische Sanierung wird in den kommenden Jahren zum Normalfall werden.