Auch wenn die neue schwarz-rote Bundesregierung zunächst den Anschein erweckte, als würde sie das vielgescholtene „Heizungsgesetz“ des grünen Ex-Ministers Robert Habeck aus der gescheiterten Ampel-Koalition sofort rückabwickeln wollen, so ist von diesen vollmundigen Ankündigungen im Kern bislang wenig übrig geblieben. Das liegt alleine schon an internationalen Vereinbarungen wie innerhalb der EU, die Deutschland zu weiteren CO2- und Energieeinsparungen verpflichten. Ab 2026 greift die nächste Stufe.

Kern der Vorschrift ist es, das Ziel der Klimaneutralität im Gebäudesektor bis 2050 mit konkreten Vorgaben durchzusetzen. So soll bei Wohngebäuden der durchschnittliche Primärenergieverbrauch bis zum Jahr 2030 um 16 Prozent und weiter bis zum Jahr 2035 um 20 bis 22 Prozent gegenüber dem alten Stand von 2020 sinken. Mehr als die Hälfte dieser Einsparungen muss durch die Sanierung der energetisch schlechtesten Gebäude (Motto „worst first“) erreicht werden. 

Ausnahmen soll es nur für bestimmte Gebäudekategorien geben wie historische Bauwerke, Kleinstgebäude (bis max. 50 Quadratmeter) oder für temporäre Gebäude – falls die energetische Nachrüstung hier „unzumutbar“ wäre.

Dazu sollen mehr Ladestationen für E-Autos in neuen und größeren renovierten Gebäuden eingerichtet werden, es soll dort auch mehr Stellplätze für Fahrräder geben.

Verschärft wird auch die Solarpflicht: Je nach Gebäudetyp gelten Fristen zwischen 2026 und 2030, die eine Nutzung der Sonnenenergie auf dem Dach vorschreiben. Öffentliche und gewerbliche Neubauten mit einer Fläche ab 250 Quadratmetern müssen demnach spätestens Ende 2026 solarfähig sein. Für neue Wohngebäude soll die Solarpflicht spätestens Ende 2029 greifen und ab 2030 müssen laut der EU-Richtlinie dann auf allen neuen Wohngebäuden immer auch Solaranlagen installiert werden.

Des Weiteren schreibt die EU mit ihrer Richtlinie den schrittweisen Ausstieg aus dem fossilen Heizen vor, denn seit Januar 2025 dürfen bereits keine rein fossil betriebenen Heizkessel mehr mit staatlichen Zuschüssen gefördert werden. Die Bundesregierung konnte und wollte damit auch eine weiter gehende Verpflichtung aus dem alten Gebäudeenergiegesetz (GEG) beibehalten. Umweltminister Carsten Schneider (SPD) erklärt es recht deutlich: „Es bleibt dabei, dass neue Heizungen 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen“. Damit solle der eingeschlagene Kurs der Energiewende im Strom- und Wärmebereich gehalten werden. Das GEG schreibt vor, dass neue Heizungen spätestens ab Mitte 2028 zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu laufen haben. Für neu errichtete Wohnhäuser in Neubaugebieten gilt die Regelung sogar schon seit 2024.

Unklar ist bisher, wie viel Geld als Förderung zum Beispiel eines Heizungstausches die Bundesregierung dafür locker machen kann.

Mit kommunalen Wärmeplänen sollen Städte und Gemeinden aufzeigen, wie vor Ort die Wärmeversorgung klimaneutral sicher gestellt werden kann. Es sollen vor allem alte dezentrale fossile Heizsysteme wie individuelle Heizungen mit Öl, Gas oder Kohle in jeder einzelnen Wohnung auf effizientere Systeme wie Fernwärmenetze, Wasserstoff- oder Biogasleitungen sowie größere Wärmepumpensysteme für ganze Wohnblöcke oder Quartiere geprüft werden. Die Eigentümer, Bauherren und Investoren erhalten dann eine Karte, die straßengenau auflistet, welche Optionen wo für sie verfügbar wären.

Die Deutsche Energie-Agentur (DENA) vermeldet, dass von 10.754 Kommunen in Deutschland bis Ende Oktober 2025 immerhin 4824 ihre kommunale Wärmpelanung auf den Weg gebraucht hätten, jedoch erst 743 konkrete abgeschlossene Wärmepläne für ihre Bürger vorgelegt hätten.

Mehrere Verbände vermelden hingegen eine Wiederaufnahme der Förderung für altersgerechtes und barrierefreies Wohnen. Diese war noch während der Ampelkoalition gestrichen worden, jetzt soll sie 2026 zurück kehren.

Linke-Tasche-Rechte-Tasche heißt es allerdings beim Gas: 2026 entfällt die Gasspeicherumlage und das könnte den Gaspreis theoretisch um 0,34 Cent je Kilowattstunde vergünstigten. Allerdings steigen die Netzentgelte fast überall im Land und das könnte die Einsparung bei der Speicherumlage fast gänzlich wieder auffressen.

Weil sich der CO2-Preis im Jahr 2026 auch über die Versteigerung von Lizenzen erhöhen dürfte, müssen Besitzer und Mieter, die mit Öl oder Gas heizen, mit Kostensteigerungen je Kilowattstunde über die gesetzliche CO2-Abgabe für fossile Brennstoffe von 1,55 Cent beim Gas und sogar bis zu 21 Cent beim Öl rechnen.

Für Selbstbewohner und Mieter könnte eine geplante Neuregelung zum häuslichen Arbeitszimmer interessant werden: Es ist an eine Zusammenlegung der geltend gemachten Kosten für das häusliche Arbeitszimmer, die Entfernungspauschale sowie für die Home-Office-Pauschale zu einer neuen „Arbeitstagepauschale“ gedacht. Ob die Regelung noch 2026 von der Bundesregierung umgesetzt wird, ist derzeit ebenfalls noch unklar.

Viel Zuspruch erhält auch ein Vorschlag von Bayerns Ministerpräsidenten Markus Söder (CSU), die Freibeträge bei der Vererbung von Immobilienvermögen für Privatleute anzuheben. Kindern stehen derzeit 400.000 Euro und Ehepartnern 500.000 Euro steuerfrei zu, doch angesichts der Immobilienpreisentwicklung der vergangenen Jahre reicht das häufig nicht mehr aus."Das führt dazu, dass bei uns reihenweise Familienangehörige ihre Häuser verkaufen müssen, um die Erbschaftsteuer zu begleichen„, so Söder. “Das ist einfach unfair." Da es sich um eine Ländersteuer handelt, möchte Söder hier freien Gestaltungsspielraum für die einzelnen Bundesländer erhalten. Bayern und andere Bundesländer würden dann die Freibeträge deutlich ausweiten. Eine Gesetzesinitiative war dazu angekündigt, doch kam sie bisher nicht. 

„Die bestehenden Freibeträge sind seit Jahren realitätsfern“, urteilt Kai Warnecke, Präsident des Verbandes Haus und Grund. "Es ist nicht hinnehmbar, dass Familien in München oder Frankfurt beim Vererben einer normalen Wohnung zur Kasse gebeten werden, während in Regionen mit niedrigen Immobilienwerten selbst große Einfamilienhäuser steuerfrei übergehen. Die Politik muss hier dringend handeln und die Freibeträge an die Preisentwicklung auf den Immobilienmärkten anpassen".

Von Matthias Kowalski

Das Original zu diesem Beitrag "Von Energieausweis bis Steuern: Das ändert sich bei 2026 Immobilien" stammt von FOCUS Business.