Tobias Beuler ist Bausachverständiger, mehrfacher Spiegel-Bestseller-Autor („Bau keinen Scheiß“) und YouTube-Host. Er ist Teil unseres Expertennetzwerks EXPERTS Circle.

Aus über 8000 begleiteten Bauprojekten weiß ich: Der teuerste Mangel ist selten der größte. Es ist der schlecht dokumentierte. Ein Wasserfleck hinter dem Schrank, ein muffiger Geruch im Keller, ein Riss im Waschbecken, eine Heizung, die merkwürdig brummt – wenn das nicht während der Schlüsselübergabe schriftlich festgehalten wird, gehört es danach oft Ihnen. Rechtlich, finanziell, praktisch. Der Einzug fühlt sich an wie ein Anfang. In Wahrheit ist er ein Schnitt – danach gehören Mängel statistisch dem Neuen, nicht mehr dem Alten.

Der Rundgang vor der Schlüsselübergabe wird oft im Vorbeigehen erledigt. Schäden, Funktionsmängel und fehlende Unterlagen wegmoderiert. Ein fast banales Beispiel zeigt: ein Riss im Waschbecken, der nicht im Übergabeprotokoll steht. Im Zweifelsfall zahlt der Mieter später ein neues Waschbecken.

Im Mietrecht gibt es einen Satz, den die wenigsten Mieter kennen, obwohl er sie viel Geld kosten kann: Wer einen Mangel beim Vertragsschluss kennt und die Wohnung trotzdem ohne Vorbehalt annimmt, hat die Rechte daraus weitgehend verloren. Mietminderung, Schadensersatz, Beseitigungsanspruch – alles weg, wenn es nicht ausdrücklich im Protokoll steht.

Damit haben Sie den Zustand akzeptiert. Zweite Möglichkeit: Sie tragen jeden einzelnen Punkt ins Protokoll ein, mit Foto, Datum und genauer Lage. Und Sie vermerken: "Mit Vorbehalt aller Rechte aus dem Mangel angenommen."

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird die Sache noch unangenehmer. Fast jeder Kaufvertrag, den ich auf dem Tisch habe, enthält irgendwo den Satz "gekauft wie gesehen" oder, in der härteren Variante, "unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung".

Die typischen versteckten Mängel beim Hauskauf sind dabei immer dieselben: Schimmelbefall, feuchter Keller, Hausschwamm im Dachstuhl, alte Rohrleitungen kurz vor dem Versagen, schadstoffhaltige Materialien in Putz, Klebern und Bodenbelägen. Sie alle haben gemeinsam, dass sie sich bei einer schnellen Besichtigung nicht zeigen – und dass ihre Sanierung schnell fünfstellig wird.

Wer einen Neubau übernimmt oder eine Sanierung abschließt, steht beim Termin Abnahme am wichtigsten Wendepunkt im ganzen Bauprozess.

Die Studie des Bauherren-Schutzbundes nennt die häufigsten Schwachstellen: Fassade, Innenwände, Heizungsanlagen und Fenster. Feuchteprobleme machen ein Drittel aller Mängel aus. Das sind keine Pannen einzelner schlechter Firmen. Das ist die Norm. Praxisregel: Holen Sie sich für die Abnahme einen unabhängigen Sachverständigen. Sie zahlen für eine vernünftige Begehung 1000 bis 2000 Euro.

1. Wasser: Knapp die Hälfte des gesamten Schadenaufwands in der Wohngebäudeversicherung in Deutschland entfällt auf Leitungswasser – allein 2022 zahlten die Versicherer für 1,1 Millionen solcher Schäden über 3,8 Milliarden Euro. Die Hinweise sind beim Einzug oft klein: aufgequollene Sockelleisten, ein modriger Geruch, dunkle Fugen im Bad, eine Heizung mit Druckverlust, weiche Stellen im Holzboden, ein leichter Wasserfleck unter dem Spülbecken. Nichts davon ist eine Lappalie. Alles davon gehört von Profis fotografiert und schriftlich festgehalten.
2. Feuchtigkeit: Schimmel wächst nicht ohne Grund. Hinter jeder Schimmelstelle steht eine bauliche Ursache – ein defektes Dach, eine kaputte Abdichtung, eine Wärmebrücke, eine alte Wasserleitung, eine schlecht ausgetrocknete Neubau-Wand. Wer beim Einzug muffigen Geruch wegignoriert oder ein paar Stockflecken mit Möbeln verdeckt, kauft sich ein Problem mit Zinseszins ein. Spätestens nach der zweiten Heizperiode meldet es sich zurück.
3. Technik und Unterlagen: Heizung, Warmwasser, Lüftungsanlage, Sicherungskasten, FI-Schalter, Rollläden, Klingel, Thermostate – das alles muss beim Einzug einmal getestet werden, mit notiertem Ergebnis. Genauso wichtig: Wartungsnachweise, Bedienungsanleitungen, Garantiebelege, Energieausweis, Rechnungen vorheriger Sanierungen. Was Ihnen jetzt nicht übergeben wird, bekommen Sie später nie. Und: Notieren Sie alle Zählerstände am Tag des Einzugs mit Foto und Datum. Das ist die zweitbilligste Versicherung der Welt.

Vor dem Einzug zählt nicht, ob Sie alles perfekt machen. Es zählt, ob Sie alles dokumentieren. Eine Stunde mit Notizblock, Smartphone-Kamera und gesundem Misstrauen ist die billigste Versicherung, die Sie für Ihr neues Zuhause abschließen können.